年末調整、確定申告
年末調整とは？
「年末調整」は、会社員や公務員など給与所得者のために、会社が税金の過不足を調整する手続きです。
□特徴
- 対象：主に給与所得者（会社員など）
- 実施時期：12月（給与支払者が行う）
- 手続き：社員が「扶養控除申告書」などを提出し、会社が税金を計算
- 結果：源泉徴収で多く納めていれば還付、少なければ徴収
□控除対象例
- 配偶者控除、扶養控除
- 生命保険料控除
- 地震保険料控除
- 小規模企業共済等掛金控除 など
確定申告とは？
「確定申告」は、1年間の所得を自分で計算して、税務署に申告する制度です。
□特徴
- 対象：以下のような人
- 自営業、フリーランス
- 年収2,000万円超の給与所得者
- 給与以外に副収入がある人（副業など）
- 医療費控除、寄付金控除、住宅ローン控除初年度 など
- 実施時期：毎年2月16日〜3月15日
- 方法：e-Tax（電子申告）や紙での提出が可能
□控除や申告の目的
- 税金の還付（払いすぎた税金が戻る）
- 追加納税（足りなかった分を納める）
年末調整と確定申告の関係
- 会社員で年末調整だけで完結する人は、確定申告の必要なし
- 年末調整を受けた人でも、医療費控除やふるさと納税をした場合は、確定申告で還付が受けられることも
不動産取得税
■ 不動産取得税とは？
不動産（土地や建物）を有償または無償で取得したときに課される税金です。都道府県が課税主体で、一度きりの税金です。
■ どんなときにかかるの？
不動産を購入した ✅ かかる
新築・建売住宅を購入 ✅ かかる
建物を新築した ✅ かかる
相続で取得した ❌ かからない
贈与で取得した ✅ かかる（ただし別途、贈与税も）
■ 税額の計算方法
不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率
■ 標準税率：
- 土地・建物ともに 4%
※ただし、軽減措置により以下のように軽減されるケースが多いです。
■ 主な軽減措置（住宅用の場合）
◎ 新築住宅の場合：
- 税率：3% に軽減
- 建物の評価額から1,200万円の控除（一定条件あり）
◎ 土地の軽減：
- 課税標準額から控除あり（計算が少し複雑）
- 例：一定の面積以下の宅地であれば1/2に減額
◎ 中古住宅の軽減（条件あり）：
- 耐震基準を満たす住宅（昭和57年以降の建築など）であれば控除対象に
- 建築年数や用途によって異なるので、都道府県税事務所に確認が安心
■ 支払いのタイミングと方法
- 不動産を取得してから数か月後に納税通知書が届く
- 通常は都道府県税事務所から送られてきます
- コンビニや銀行、スマホ決済などで支払い可能
■ 注意点
- 固定資産税評価額は、市場価格とは異なるため注意
- 軽減措置を受けるには申告が必要な場合もあるので、通知書を受け取ったら内容をよく確認
- 贈与による取得は、贈与税も別途かかる場合あり
■ 相談先
- お住まいの都道府県税事務所
固定資産税基準日
日本の会計年度（または学校年度など）は一般的に4月から翌年3月までですが、固定資産税の課税基準日は「1月1日」と定められています。
1月1日が基準日
日本の地方税法によって定められています。
- 固定資産税は、その年の1月1日現在で固定資産（土地・家屋・償却資産など）を所有している人に課税されます。
- 1月1日を基準日にし、全国一律のルールで課税されます。
- 実際の納税通知書は多くの自治体で4月～6月ごろに送付され、納付は年4回の分納が多いです（6月、9月、12月、翌年2月など）。
ポイントまとめ
会計年度 4月1日～翌年3月31日
固定資産税の課税基準日 1月1日
納税通知書の送付時期 通常4～6月頃
納付方法 一括または年4回の分納
「年度」と「課税基準日」は、ずれが生じます。
収支シミュレーションの見直し
収支シミュレーションの見直し
築年数が経っている物件では、単純な「表面利回り」だけではリスクを見逃してしまうことがあります。
以下の点に注意して、より現実的なキャッシュフロー予測を立てる必要があります。
1. 修繕費の見込み
- 築古物件では、給排水管の交換や外壁塗装、屋根補修など大きな修繕が近づいていることが多いです。
- 数百万円単位の費用がかかる場合もあるため、事前に専門家に見積もりを依頼しておくと安心です。
2. 家賃下落の可能性
- 築年数が古くなるほど、家賃の下落リスクが高まります。
- 物件周辺の家賃相場と比較して、今後どの程度下がる可能性があるかを把握しましょう。
3. 空室率の上昇
- 築古物件は入居希望者が少なくなりがちで、空室期間が長期化することもあります。
- 地域の空室率や入居ニーズ（学生、単身者、高齢者など）も要チェックです。
4. 固定費の増加
- 古い物件は保険料が高くなる傾向があります。
- 管理費・修繕積立金（マンションの場合）も築年数とともに上がる場合があります。
5. 節税効果の過信に注意
- 築古物件は減価償却による節税メリットが強調されがちですが、実際の現金支出が多ければ赤字になる可能性も。
- 節税だけで判断せず、現金の出入り＝実質収支に注目しましょう。
■現実的な収支シミュレーション例
年間家賃収入 ６００万円と仮定
空室ロス（10％） -60
管理費・共益費 -50
修繕積立・予備費 -80
固定資産税 -30
火災保険 -10
融資返済 -250
年間収支合計 +120
※ これは一例であり、実際はもっと詳細な項目と精度の高い見積もりが必要です。
築古物件を買うなら、「利回りが高い＝儲かる」ではないことをしっかり意識し、「将来的な支出やリスクを織り込んだシミュレーション」が成功の鍵です。
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