ご夫婦の相続
お子様がいないご夫婦の相続については、「配偶者がすべて相続するわけではない」という点がとても大切です。
多くの方が誤解しやすい部分でもあります。
■詳しくは、相続や不動産に強い私たちの公式サイトでもわかりやすく解説しています。
◆お子様がいない場合の相続の基本ルール（法定相続）
被相続人（亡くなった方）に子どもがいない場合、相続の対象になる親族の順番は以下のようになります：
- 配偶者は常に相続人（割合は状況により異なる）
- 子どもがいなければ、「親（直系尊属）」が相続人に
- 親がすでに亡くなっていれば、「兄弟姉妹」が相続人に
◆ 例で見る相続パターン
■ケース1：配偶者と両親が相続人の場合
- 配偶者：3分の2
- 両親：3分の1（両親で分け合う）
■ケース2：配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合（親がすでに他界）
- 配偶者：4分の3
- 兄弟姉妹：4分の1（複数人で分け合う）
◆注意ポイント
- 遺言書がなければ、民法に基づいて分けることになります。
- 配偶者が安心して自宅に住み続けるためにも、遺言書の作成が強く推奨されます。
- 兄弟姉妹が相続人になる場合、配偶者と面識がなくても法的な権利が発生するため、トラブルの原因になることもあります。
◆対策としておすすめなのは？
- 公正証書遺言の作成
配偶者にすべてを遺したい場合など、明確に意思を残せます。 - 任意後見制度や死後事務委任契約の活用
将来の介護や葬儀、財産整理もサポートできます。
お子様がいないご夫婦の相続は、遺言があるかどうかで結果が大きく変わる可能性があります。
ほかにも知りたいケースがあれば、遠慮なくご相談ください。
私道承諾書
「私道承諾書（しどうしょうだくしょ）」とは、不動産取引や建築確認申請などで私道（＝個人が所有する道路）を通行・使用する許可を得るための書類です。とくに家を建てる・再建築する場合には非常に重要になります。
■ 私道承諾書とは？
◆定義：
私道の所有者から、通行やライフライン（上下水道・ガス・電気など）の埋設を認める旨の同意を文書で得たものです。
■私道承諾書が必要な場面
▲建築確認申請
私道に接している土地に建物を建てるには、接道義務を満たす必要があり、私道の使用許可がないと確認が下りないことがあります
▲不動産売買
買主が「その道を使って家に入れるのか？」と心配になるため、承諾書がないと取引が進まないことも。
▲ライフラインの引き込み
私道の下に配管を通すには、所有者の許可が必要です。後々のトラブル回避にもつながります
■私道承諾書に記載される内容（例）
- 私道の所在地・地番
- 承諾する内容（通行、掘削、ライフラインの埋設など）
- 承諾の条件（期限、将来の所有権移転時の効力など）
- 承諾者の氏名・住所・押印（実印が望ましい）
⚠️ 注意点・よくあるトラブル
■承諾は書面で
口約束では法的効力が不十分。書面＋署名・押印が必須
■所有者が複数いる場合
全員からの承諾が必要。1人でも拒否すると建築不可のケースも。
■永続的な承諾ではないことも
期間限定や、所有者変更で無効になる可能性もあるため、内容をよく確認
■「位置指定道路」の場合は別ルール
建築基準法上の「位置指定道路」であれば、承諾書が不要なケースもあります
■ まとめ：私道承諾書は安全・安心のカギ
私道に接道する不動産を購入・建築する場合は、私道承諾書の有無が非常に重要です。将来のトラブルを避けるためにも、必ず内容を確認しましょう。
参考：国土交通省「建築基準法における道路の取扱い」
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交通アクセス
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- 新宿駅 まで約40分（各駅停車＋急行利用）
- 町田駅 まで約7分
- 相模大野駅 まで1駅（約2分）
告知義務
「超高齢化社会における不動産取引における孤独死の告知義務」について、国土交通省のガイドラインを基に説明します
■告知義務の基本的な考え方
2021年10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、孤独死を含む人の死に関する告知義務の基準が明確化されました
■告知義務が原則不要なケース
- 自然死（老衰や病死）や、日常生活の中での不慮の事故死（転倒事故、誤嚥など）で、かつ特殊清掃等が行われていない場合は、原則として告知義務はありません。
自宅における死因のうち、老衰や病死による死亡が9割以上を占める一般的なものであるため、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えます
▲ 告知義務が必要となるケース
- 自殺、他殺、火災による死亡など、事件性のある死が発生した場合
- 自然死や不慮の事故死であっても、遺体の発見が遅れ、特殊清掃や大規模なリフォーム等が行われた場合。
- 死因が明らかでない場合（自然死か自殺・他殺か判断できない場合）
これらの場合、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるため、告知義務が生じます
■告知義務の期間
- 賃貸借取引において、上記の告知義務が必要な事案が発生してから概ね3年が経過した後は、原則として告知義務は不要とされています。
- ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案については、3年経過後も告知が必要となる場合があります。
告知義務の有無や期間については、個別の事案の内容や社会的影響等を総合的に判断する必要があります。全宅連
■ 告知の方法と内容
- 告知を行う際には、事案の発生時期、場所、死因、特殊清掃等が行われた場合はその旨を伝える必要があります。
- ただし、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はありません。
宅地建物取引業者は、売主・貸主に対して告知書等への適切な記載を求め、これを買主・借主に交付することが、トラブルの未然防止と迅速な解決のためにも有効です
■まとめ
▲自然死（老衰・病死）
告知義務原則不要 特殊清掃等が行われていない場合
▲日常生活の中での不慮の事故死
告知義務原則不要 特殊清掃等が行われていない場合
▲自殺・他殺・火災による死亡
告知義務必要 事件性があるため
▲自然死や不慮の事故死でも特殊清掃等が行われた場合
告知義務必要 遺体の発見が遅れた場合等
▲死因が明らかでない場合
告知義務必要 自然死か自殺・他殺か判断できない場合
▲告知義務が必要な事案発生から3年経過後（賃貸借取引）
告知義務原則不要 事件性、周知性、社会的影響等が特に高い場合を除く
■告知義務の有無や内容については、個別の事案の内容や社会的影響等を総合的に判断する必要があります
参考：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」
令和３年１０月 国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課
容積率緩和の対象となる車庫の条件
中古不動産の購入における建築確認と既存不適格の注意点
中古住宅の売買では、建築確認申請書や検査済証の有無、また建物が当初の申請通りに建てられているかを確認することが重要です。
これらが整っていない場合や、建ぺい率・容積率がオーバーしている場合、金融機関によっては住宅ローンが利用できないことがあります。
建物が当時は合法でも、現在の建築基準法に適合しているかの調査が必要です。
これは、法令知識だけでなく、現場経験や実務判断力も求められます。
中古不動産仲介のポイント
中古不動産仲介では、新築や土地のみの取引と違い、建物そのものの知識が非常に重要です。
たとえば、容積率オーバーと思われる場合でも、以下のような緩和規定が存在します。
【1】容積率緩和の対象となる車庫の条件
以下のすべてを満たす場合、建物全体の延べ面積の1/5までの車庫部分は、容積率に算入されません：
- 建築物の1階部分に設けられていること
- 自動車の駐車のための用途に供されていること
- 住宅・共同住宅・店舗等に付属する車庫であること
⚠ 注意点：
- 車庫部分が店舗や事務所等として使われている場合は除外対象になりません。
- 実際には、所轄の建築主事や市区町村役所で確認を取ることが推奨されます。
【2】既存不適格建物について
既存不適格住宅とは：
「建築当時は法令に適合していたが、その後の法改正等により、現在の基準に適合しなくなった建物」のことです。
違法建築とは異なり、当初は合法だった点がポイントです。
✅ よくある既存不適格の例
- 用途地域の変更により容積率や建ぺい率を超えてしまった
- 道路拡幅などで、接道義務（2項道路等）を満たさなくなった
- 耐震基準改正により、構造上不適合（例：1981年以前の旧耐震基準）
❌ 違法建築との違い
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 既存不適格建築物 | 建築当時は適法 → 法改正により不適合になった |
| 違法建築物 | 当初から建築基準法に違反（例：無許可増築、用途変更など） |
⚠ 既存不適格住宅の注意点
- 利用：原則としてそのまま使用可能（ただし例外あり）
- 増改築：一定規模を超えると、現行法への適合が必要
- 建て替え：現行法に従う必要があり、同じ規模の再建不可の場合も
- 資産価値：売却や融資に不利な要因となるケースがある（金融機関の審査で減額対象に）
法的根拠
- 建築基準法 第3条第2項
→ 既存不適格建築物の継続使用を認める規定
→ ただし、「大規模の修繕・模様替え」「用途変更」「再建築」等では制限あり
連帯保証人
賃貸契約に関する保証制度、特に連帯保証人制度の見直しについて、説明します。
1. 連帯保証人とは？
連帯保証人は、借主が賃料を支払わなかったり契約違反をした場合、借主と同じ責任を負う人です。債権者（この場合オーナーや管理会社）は、借主に請求せず直接連帯保証人に請求できるほど、責任が重い立場にあります。
2. 制度の見直し（民法改正）について
2020年4月1日に施行された改正民法により、個人が連帯保証人になる場合、次のような制限が加わりました。
■ 極度額の設定が義務化
- 個人が連帯保証人になる場合、「極度額」（保証の限度額）を契約書に明記しなければ、その保証契約は無効になります。
- これにより、連帯保証人は無制限な責任を負わされるリスクが軽減されました。
3. 極度額とは？
- 例えば、「極度額300万円」と明記されていれば、借主がいくら滞納しても、連帯保証人に請求できるのは最大300万円までです。
- 家賃が月10万円であれば、30か月分（＝2年半）までの滞納分が限度、というイメージです。
4. 滞納が何か月で連帯保証人に通知されるか？
これは契約内容や管理会社の運用によります。一般的には：
- 1～2か月滞納時点で借主・連帯保証人に連絡が行くケースが多いです。
- 連帯保証人への通知義務は法律で明記されているわけではありませんが、適切なタイミングで通知することが求められています。
5. 2か月以上の支払義務違反と契約解除
- 契約書に「2か月以上賃料を滞納した場合、契約解除できる」とあれば、貸主はその時点で契約解除できます。
- しかし、貸主が何か月も滞納状態を放置した場合でも、連帯保証人に極度額までの請求はできます。
6. 空き家状態が続いていた場合は？
- 借主が退去せず、長期間家賃を滞納し続け、かつオーナーが対応しなかった場合でも、連帯保証人には極度額までの責任が生じる可能性があります。
- ただし、貸主の「損害拡大回避義務」に反する場合は、保証人の責任が軽減される可能性もあります。
まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 連帯保証人の責任 | 借主と同等。ただし極度額の範囲内。 |
| 極度額 | 契約時に必ず明記。上限のこと。 |
| 通知時期 | 多くは1～2か月の滞納で通知。 |
| 空き家が続いた場合 | 責任はあるが、貸主の対応状況によって減免可能性あり。 |
さまざまな種類の保険
保険にはさまざまな種類があり、それぞれが特定のリスクに備えるための仕組みです。日本で一般的な保険の種類を簡単に説明します：
✅生命保険（せいめいほけん）
万が一の死亡や高度障害時に保険金が支払われ、遺族の生活を支える保険です。
- 定期保険：保険期間が決まっている（安価）
- 終身保険：一生涯保障される（貯蓄性あり）
- 収入保障保険：毎月一定額が支払われるタイプ
✅医療保険・がん保険
病気やけがによる入院・手術に対する給付金が支払われます。
- 医療保険：一般的な入院や手術に対応
- がん保険：がんと診断されたときの治療費用をカバー
✅ 自動車保険（じどうしゃほけん）
自動車事故に備える保険で、加入が義務づけられている「自賠責保険」と、任意で加入する「任意保険」があります。
- 対人・対物賠償
- 車両保険
- 人身傷害補償など
✅ 火災保険・地震保険
自宅が火事や自然災害で被害を受けた場合に補償されます。
- 火災保険：火災・風災・水漏れなど
- 地震保険：地震・津波による損害（火災保険とセットで契約）
✅ 介護保険（かいごほけん）
公的保険制度の一部で、40歳以上が加入対象。要介護になった際に介護サービスを受けるための支援です。
ご自身のライフステージや目的に応じて、適切な保険を選ぶことが大切です。
新耐震基準
「新耐震基準」とは、日本で1981年（昭和56年）6月に施行された建築基準法改正によって導入された耐震設計の基準です。この基準は、建物が震度6強〜7程度の大地震でも「倒壊・崩壊しない」ことを目指しています
■背景と特徴
- 旧耐震基準（1971年以前）
→ 「震度5程度の地震で損傷しないこと」が目安
→ 大地震時の倒壊リスクが高い - 新耐震基準（1981年以降）
→ 「震度6強〜7でも倒壊しない」ことが基本方針
→ 構造体の設計に鉄筋や壁量の強化が盛り込まれた
■築年数での判断目安
1981年6月以前 旧耐震基準
1981年6月以降 新耐震基準（重要）
2000年以降 より厳格な改訂あり
■注意点
- 新耐震基準以前の建物でも耐震改修工事で補強が可能です。
- マンションや戸建ての購入時は「竣工日」や「検査済証」の確認が大切です
準確定申告
「準確定申告」について、ご説明します。
■準確定申告とは？
「準確定申告（じゅんかくていしんこく）」とは、亡くなった人（被相続人）が生きていた期間の所得について行う確定申告のことです。
通常の確定申告は本人が行いますが、亡くなった場合には、相続人が代わりに行う必要があります。これが「準確定申告」です。
■なぜ必要なの？
亡くなった方が、亡くなる年の1月1日から死亡日までに得た収入（給与所得・年金・事業所得など）があった場合、それに対する所得税や住民税を正しく申告・納税する必要があります。
■誰がやるの？
準確定申告は、相続人全員の連名で行います。
ただし、相続人のうちの1人が代表して提出することも可能です。
■提出期限は？
被相続人が亡くなった日から 4か月以内 に、税務署に提出しなければなりません。
例：4月15日に亡くなった場合 → 8月15日が提出期限
■提出先は？
被相続人の住所地を管轄する税務署です。
■必要な書類：
- 準確定申告書（確定申告書の様式を使用）
- 被相続人の源泉徴収票や医療費控除の明細など
- 相続人の署名または「付表（相続人の一覧）」の提出
■申告が必要なケース例：
- 亡くなった方が給与所得者で、年末調整されていない
- 年金収入が400万円を超えていた
- 医療費控除や雑損控除を受ける予定だった
- 不動産や株の譲渡益があった
■注意点
- 準確定申告によって還付金が出る場合もあります。過払いの税金は、相続人が受け取れます。
- 準確定申告とは別に、相続税の申告・納付（原則として死亡後10か月以内）も必要です。
終身医療保険
終身医療保険は、人生を通じて医療リスクに備えることができる保険で、多くの方に選ばれている保険商品です。以下では、終身医療保険の主な利点をわかりやすくご紹介します。
■ 終身医療保険の利点（メリット）
① 一生涯保障される
- 契約期間に終わりがなく、死亡するまで保障が続く。
- 高齢になってからの入院や手術にも対応できる。
② 保険料が一定（多くは「終身払」または「短期払い」）
- 若いうちに加入すると、その時点の保険料が一生変わらないケースが多い。
- 老後の医療費不安に備えやすい。
③ 解約返戻金があるタイプもある（※商品による）
- 掛け捨て型ではないタイプなら、途中で解約した際に戻るお金（返戻金）があることも。
- 将来的な資金としての活用も可能。
④ 高額療養費制度を補完できる
- 公的医療保険だけではカバーできない差額ベッド代・先進医療費・通院費用などにも備えられる。
⑤ 特約で保障をカスタマイズ可能
- 例：がん特約、先進医療特約、通院保障などをニーズに合わせて追加できる。
- 自分や家族の病歴に応じて柔軟に設計可能。
■ こんな人におすすめ
▲若いうちに加入したい人 保険料が安く、将来の医療リスクに早めに備えられる
▲老後の医療不安がある人 高齢期の入院・手術費用への備えができる
▲長期の安心を求める人 保険の更新手続きが不要で、安心感が持てる
⚠️ 注意点（デメリットもチェック）
- 保険料は定期型より高め（長期保障のため）
- 若いうちに医療費がかからなければ、元が取れないと感じることも
- 加入時の健康状態により、加入できない・制限がある場合も
