お知らせ - 株式会社アイワ住宅-不動産の売買・仲介・相続・建築・リフォーム・賃貸

長期譲渡所得と短期譲渡所得

 不動産などの資産を売却する際にとても重要です。「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」は、資産を保有していた期間（所有期間）によって分かれるもので、それによって税率も大きく変わります。

■ 長期譲渡所得 vs 短期譲渡所得

◆短期譲渡所得

5年以下　短期間の所有での売却。投機的とみなされ、税率が高い。

約39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税）

◆長期譲渡所得

5年超　　長く保有した資産の売却。優遇税率が適用される。

約20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税）

■ 所有期間のカウント方法

• 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていれば「長期」、5年以下なら「短期」となります。
• カウントは「取得日から譲渡した年の1月1日まで」です。

例：2019年7月1日に購入 → 2025年3月に売却
→ 所有期間は 2025年1月1日時点で5年未満 → 短期譲渡所得

■ 譲渡所得の計算式

譲渡所得=譲渡価額−（取得費+譲渡費用）−特別控除（※条件付き）

その後、長期 or 短期に応じた税率が適用されます。

■ 特別控除の例（長期譲渡所得で適用されやすい）

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 10年超保有の軽減税率の特例
• 買換え特例（一定条件で課税繰り延べ）

■ 補足

• 不動産の「登記日」ではなく実際の引渡日（契約成立日）が取得日とされます。
• 相続や贈与で取得した場合は、元の所有者の取得日・取得価格を引き継ぐルールがあります（取得費引継ぎ制度）。

国税庁HP「土地や建物を売ったとき」をご参照ください 

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土砂災害警戒区域と盛土法の調査

2. 市役所の調査で足りない、県土木事務所調査
3. なぜ県の所轄になるのか

• 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）や特別警戒区域（レッドゾーン）は、土砂災害防止法に基づいて都道府県知事が指定します。
• 盛土規制法（盛土規制区域）も同様に、都道府県が管轄しています。
• そのため、最新かつ正式な区域情報や図面は県土木事務所（または県の都市計画課など）にしかありません。

2. 市役所でできること

市役所は直接の所轄ではないため、「公式な証明」や「最新図面の交付」は基本的にできませんが、
次のようなことはできる場合があります。

• 都市計画課や建築指導課で、参考資料として区域図を閲覧できることがある
  → 市が県からデータを受け取っている場合
• ハザードマップ（防災課・危機管理課）での確認
  → 土砂災害・浸水・津波などの危険区域を市民向けに案内
• 担当課から県土木事務所への電話確認の依頼
  → 市役所の窓口職員が、直接県に問い合わせてくれるケースもあります

3. 時間の問題への対応策

• 事前に県土木事務所へ電話予約・メール依頼
  → 資料を先にPDFで送ってもらえる場合があります
• 市役所調査の前に、午前中に県へ確認
  → 先に県の資料を押さえておけば、市役所での調査と照合可能
• 不動産調査代行業者を活用
  → 平日16時までに行けない場合の代替策として有効

4. まとめ

• 市役所では公式な証明は出せないが、参考情報やハザードマップの提示は可能な場合がある。
• 正式な調査結果や証明書が必要なら、必ず県土木事務所で確認する必要がある。
• 時間が合わない場合は、事前予約・資料送付依頼・代理人調査で対応するのが現実的。

小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例（しょうきぼたくちとうのとくれい）」について、相続税の節税においてとても重要な制度ですので、分かりやすくご説明します。

■小規模宅地等の特例とは？

相続した土地が「自宅」や「事業に使っていた土地」である場合、一定の条件を満たせば、相続税の課税評価額を最大80％減額できる特例制度です。

これは、残された家族が住み続けたり、事業を継続したりするのに過大な税負担がかからないようにするための措置です。

■どれくらい減額されるの？

自宅用地（特定居住用宅地等）　80%減額　330㎡まで

事業用地（特定事業用宅地等）　80%減額　400㎡まで

貸付事業用地　　　　　　　　  50%減額　200㎡まで（※条件厳しめ）

■対象になる土地の種類

① 特定居住用宅地等（自宅）

• 被相続人が住んでいた土地
• 配偶者、同居していた子などが引き続き居住する場合に対象

② 特定事業用宅地等（事業）

• 被相続人が事業に使っていた土地
• 相続人が事業を引き継ぐ場合に対象

③ 貸付事業用宅地等（賃貸）

• 被相続人がアパートや駐車場などに貸していた土地
• 相続人が貸付事業を継続する場合（※要件厳しめ）

■具体例

たとえば、自宅の敷地評価額が6,000万円で、面積が330㎡以内の場合：

◆ 評価額 6,000万円 ×（1 - 0.8）＝ 1,200万円に圧縮！

→ この1,200万円に対して相続税がかかるため、大幅に節税できます。

■適用を受けるための主な要件（例）

自宅用地　相続人が配偶者 or 同居していた子などで、その後も住み続ける

事業用地　相続人が事業を継続する意思と実態がある

貸付用地　相続開始前3年以内に貸付を開始したものは原則対象外 など

※配偶者が取得する場合は、無条件で適用可能（例：自宅） 

■手続き・申告について

この特例を使うには、相続税の申告書に特例の適用を申請する必要があります。
忘れると適用できないので要注意です！

■まとめ

メリット　土地の相続税評価額が最大80％減額

 対　象　  自宅、事業用、貸付用の土地（条件あり）

 要　件　  居住・事業継続、面積制限など

手続き　　相続税申告で適用申請が必要 

◆参考資料：国税庁「小規模宅地等についての課税価格の計算の特例」 

詳しくは国税局NO.4124をご参照ください 

法定相続情報証明制度

 「法定相続情報証明制度（ほうていそうぞくじょうほうしょうめいせいど）」について、ご説明します。

■法定相続情報証明制度とは？

「法定相続人が誰なのか」を法務局が公的に証明してくれる制度です。

相続の手続き（銀行・証券・不動産登記など）では、通常、戸籍を何通も提出する必要がありますよね？
それを簡略化するために、「法定相続情報一覧図」という1枚の証明書を使えるようにしたのがこの制度です。

■どんなときに使える？

相続が発生したあとの、以下のような手続きで利用されます：

• 銀行口座の解約
• 不動産の相続登記
• 株式・証券の名義変更
• 相続税申告 など

■どんな書類がもらえるの？

法務局が発行する「法定相続情報一覧図の写し（登記官の認証付き）」です。
これを各機関に提出すれば、戸籍一式を毎回出さなくて済むようになります。

■手続きの流れ

1. 戸籍一式を取得（被相続人の出生から死亡まで、相続人の現在の戸籍など）
2. 「法定相続情報一覧図」を作成
3. 登記所（法務局）に申出
4. 法務局が確認・認証し、写しを交付

※手続きは無料！
※司法書士などの専門家に依頼することも可能です。

■メリットまとめ

戸籍提出が1回で済む　　　　　　  毎回戸籍をコピーする手間がなくなる

無料で取得できる　　 　　　　　　認証手数料も不要

何枚でも写しを交付してもらえる　 複数の金融機関に同時提出できる

手続きがスムーズに進む　　　　　 書類チェックの時間が短縮

■注意点

• 法定相続情報一覧図の内容にミスがあると、再提出が必要
• 法定相続人が確定していないと使えない（相続放棄がまだの場合など）

■どこで手続きできる？

法務局（登記所）で、郵送や窓口で申出可能です。
全国どこの法務局でもOK（一部制限あり） 

残置物

残置物

残置物とは、賃貸物件や売買物件などで契約終了後、
前の入居者・所有者が置きっぱなしにした家具・家電・荷物などを指します。
一般的には以下のようなケースで発生します。

• 賃貸の退去時に持ち帰られなかった家具や家電
• 売買で引き渡し後に前所有者の荷物が残っている場合
• 借主が夜逃げ・行方不明になった場合の荷物

法的な扱い

法律的には「所有権は元の持ち主にある」ため、勝手に処分するとトラブルになります。
特に賃貸契約の場合は、

• 借主や相続人に連絡
• 一定期間保管
• 内容証明などで通知 といった手続きを踏む必要があります。

処分の流れ（例：賃貸）

1. 持ち主に通知（電話・郵送・内容証明）
2. 一定期間の保管（通常は1〜3か月程度）
3. 持ち主が引き取りしない場合 → 合意書や裁判所の手続きを経て処分

注意点

• 残置物を勝手に売る・捨てると損害賠償請求される可能性あり
• 生ごみや危険物は衛生上・安全上の観点から早急に行政指導で処理可能な場合もあり
• 空き家や相続案件では「残置物撤去業者」を使うケースも多い

斜線制限とは

1. 斜線制限とは

建物の高さを、一定の角度で制限する規定です。
周囲の日照・採光・通風を確保するために、建築基準法で定められています。
大きく分けて 3種類 あります。

2. 種類と内容

(1) 道路斜線制限

• すべての用途地域に適用
• 建物は、前面道路の反対側境界線から一定の角度で引かれた斜線内に収まる必要があります
• 基本は、道路中心線から1.25倍の高さまで（用途地域で係数や緩和あり）
• 例：幅員8mの道路 → 高さ制限は概ね10m（8m ÷ 2 × 1.25）

(2) 隣地斜線制限

• 住居系用途地域（第一種・第二種低層住居専用、第一種・第二種中高層住居専用など）に適用
• 隣地境界線から一定の角度で制限
• 開始高さは、第一種低層住居専用地域なら5m、中高層住居専用地域なら10mが一般的（自治体により異なる）

(3) 北側斜線制限

• 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域に適用
• 北側隣地の日照確保のため、北側境界線から一定の角度で制限
• 開始高さは5mまたは10m、角度は1.25倍または1.5倍など自治体で設定

3. 緩和や例外

• 防火地域・準防火地域で耐火建築物にする場合は緩和あり
• 角地や道路幅員が広い場合、制限が緩やかになることがある
• 地区計画や高度地区の指定がある場合は、その規定が優先

4. 実務上のポイント

• 建築設計時は、建物の断面図に斜線を描いて確認するのが基本
• 道路・隣地・北側の制限が同時にかかることもあるため、組み合わせの検討が重要

空家の3,000万円特別控除　耐震リフォーム

■相続人3人以上は2,000万円控除に

2024年（令和6年）1月1日以降に対象となる「相続した空き家」を売却した場合で、相続人が3人以上いると、これまでの「3,000万円の特別控除」が一人あたり2,000万円に引き下げられます。

これは2023年度の税制改正による変更で、控除額の減額とともに一定の要件が緩和されています 。

◆ ポイントまとめ

◆変更前（～2023年12月31日の譲渡）　一人あたりの控除額：3,000万円　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　譲渡前整備が必須（耐震改修や解体）

◆変更後（2024年1月1日以降の譲渡）　相続人が2人以下　一人あたりの控除額：3,000万円

　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 相続人が3人以上　一人あたり：2,000万円

　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 譲渡から翌年2月15日までに買主が工事すればOKに

◆該当するかを確認する方法

• 譲渡日が2024年1月1日以降であること
• 相続人が3人以上いるかどうか
• 相続後3年以内か、かつ譲渡期限が令和9年（2027年）12月31日までに完了
• 空き家が対象要件（築年数・用途・耐震等）を満たしていること

これらの条件を満たす場合、控除額は通常の3000万円ではなく、2,000万円になりますのでご注意ください。

■国税庁公式解説より（改正内容抜粋）

被相続人居住用家屋等の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例については、
譲渡時までに耐震改修工事が完了していない場合でも、譲渡日から翌年2月15日までに買主が耐震改修を完了し、証明書を取得したときは適用可能 となる。（令和6年度税制改正）

✔️ 令和6年4月1日以降の譲渡分で

✔️ 買主が翌年2月15日までに耐震改修＋証明書取得する

■特例の適用を受けるための要件ハの（イ）（ロ）（ハ）の（ロ）

（ロ） 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと。

■空き家の3,000万円特別控除を使うには、一定の条件のもと、

売却前に耐震リフォームをするか、建物を解体して土地として売却するという要件が含まれています 

■ ポイント：売却前の「耐震改修」または「解体」が必須

これは、旧耐震基準の建物（昭和56年5月31日以前の建築）が多く老朽化しており、そのまま流通させると安全面で問題があるためです。
そのため、以下のいずれかをしなければ、3,000万円控除は使えません。

① 建物を残して売る場合

• 現行の耐震基準に適合するようにリフォーム（耐震改修）してから売却する。

② 建物を壊して土地として売る場合：

• 売却前に建物を解体して更地にする。

■ 国税庁の公式記載（要約）

昭和56年5月31日以前に建築された建物であって、譲渡の時までにその建物を次のいずれかの方法で処理していること
・耐震基準に適合するように補強工事を行うこと
・除却（取り壊し）して土地のみを譲渡すること

※詳細は：国税庁｜タックスアンサー No.3306 

■ 補足：耐震リフォームにかかる費用と手間

• 耐震リフォームには100万円〜200万円以上かかることが多く、手続きも煩雑です。
• そのため、実務では建物を解体して更地で売る方が簡単かつ確実というケースが多く見られます

つまり、「解体 or 耐震リフォーム」は3,000万円特別控除を受けるための重要な要件の一つです
売却を検討されている場合は、早めに相談して下さい。

建蔽率容積率

建ぺい率（けんぺいりつ）と容積率（ようせきりつ）は、土地にどれだけ建物を建てられるかを定める重要な指標で、都市計画法および建築基準法によって規定されています 

■ 建ぺい率（けんぺいりつ）

■ 定義

「敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た面積）の割合」のこと

■ 計算式

建ぺい率（％）＝（建築面積 ÷ 敷地面積）× 100

■ 例

敷地面積が100㎡、建築面積が50㎡なら、建ぺい率は50% 

■容積率（ようせきりつ）

■定義

「敷地面積に対する延べ床面積（各階の合計床面積）の割合」のこと。

■ 計算式

容積率（％）＝（延べ床面積 ÷ 敷地面積）× 100

■ 例

敷地面積が100㎡、延べ床面積が150㎡なら、容積率は150% 

■ 規制内容は用途地域ごとに異なる 

第一種低層住居専用地域　　　建ぺい率50％　　容積率100％または200％

商業地域　　　　　　　　　　建ぺい率80％　　容積率400％または500％

工業地域　　　　　　　　　　建ぺい率60％　　容積率200％または300％ 

※角地や防火地域の条件によって緩和される場合あり。

■土地を買う前、家を建てる前には、必ず都市計画図や役所の確認が必要です。

道路幅員による容積率制限とは

1. 道路幅員による容積率制限とは

建築基準法第52条第2項では、敷地が接している道路の幅が狭いと、建物の容積率（延べ床面積の制限）が自動的に下がるというルールがあります。
これは、日照・採光・通風などを確保するためです。

2. 基本ルール

容積率は、都市計画で定められた指定容積率と、道路幅員による制限値の小さい方が適用されます。

道路幅員による制限値は、以下の式で計算します。

容積率の限度=道路幅員（m）×制限倍数容積率の限度 = 道路幅員（m） × 制限倍数容積率の限度=道路幅員（m）×制限倍数

この制限倍数は、用途地域によって異なります。

3. 制限倍数

• 住居系の用途地域（第一種・第二種低層住居専用、第一種・第二種中高層住居専用、第一種・第二種住居、準住居、田園住居）
  　→ 倍数は 4/10（=0.4）、つまり「道路幅員 × 0.4 × 100」でパーセント化
  　例：道路幅6mなら 6 × 0.4 × 100 = 240％
• その他の用途地域（近隣商業、商業、準工業、工業、工業専用）
  　→ 倍数は 6/10（=0.6）
  　例：道路幅6mなら 6 × 0.6 × 100 = 360％

4. 適用例

• 用途地域：第一種住居地域（倍数0.4）
• 指定容積率：300％
• 道路幅員：5m

計算：5 × 0.4 × 100 = 200％
→ この場合、300％ではなく**200％**が容積率の上限となります。

5. 注意点

• 接道している道路が複数ある場合は、幅員が最も広い道路側で計算します。
• 前面道路が4m未満の場合は、セットバック後の幅員で計算します。
• 指定容積率が道路幅員制限より低ければ、道路幅員制限は関係ありません。