相模原市「盛土法」
【相模原市の盛土法について】
相模原市では、盛土法の施行により、市内全域の土地が「宅地造成等工事規制区域」または「特定盛土等規制区域」のいずれかに指定されており、すべての土地が盛土法の規制対象となっています。
そのため、宅地はもちろん、山林・農地・雑種地など土地の用途に関わらず、一定規模以上の盛土・切土・土砂の仮置きを行う場合には、事前に市への許可または届出が必要となる場合があります。
相模原市内には、過去に造成された宅地や高低差のある敷地、擁壁を伴う土地が多く存在しており、現況では問題がないように見える場合でも、盛土法の技術基準を満たしていないケースがあります。このような土地では、建替えや再造成、盛土の追加を行う際に、是正工事や計画変更が求められることがあります。
また、工事内容によっては、盛土法に基づく手続きが建築確認申請とは別に必要となり、事前協議や行政手続きに一定の期間を要する場合があります。そのため、建築計画や不動産取引においては、スケジュールに十分な余裕をもって検討することが重要です。
特に、緑区を中心とした丘陵地や傾斜地を含むエリアでは、排水計画や擁壁構造、安定計算の提出を求められる場合があり、工事費や工期に影響が出る可能性があります。
相模原市内で盛土や切土を伴う工事、または該当する可能性のある土地の売買をご検討の際は、早い段階で行政窓口や専門家へ相談し、法令遵守と安全性を十分に確認したうえで計画を進めてください。
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自宅を売った時の3,000万円特別控除
「居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除」は、マイホーム（居住用不動産）を売却したときに得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる制度です。以下に詳しく解説します
■ 3,000万円特別控除とは？
マイホーム（居住用の住宅や土地）を売却した際の譲渡益から、最大3,000万円まで控除できる制度です。
■ 適用されるケース
- 本人やその家族が実際に住んでいた住宅を売却した場合
- 住まなくなってから3年目の年末までに売却した場合
■適用要件（主な条件）
- 売却した不動産が本人の居住用財産であること
- 実際に住んでいたマイホームが対象です（別荘などは対象外）
- 過去に同じ特例を使っていないこと
- 同じ特例を使ってから2年を経過していない場合は再利用不可
- 家屋を取り壊した後でもOK
- 売却前に建物を取り壊しても、取り壊し後から1年以内に売却すれば適用可
- 親子や夫婦間など特別な関係にある人への売却ではないこと
■ 控除の計算方法（簡単な例）
例）
マイホームの売却価格：5,000万円
取得費（購入価格）：2,000万円
譲渡費用（仲介手数料など）：200万円
【譲渡所得】
＝ 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）
＝ 5,000万 -（2,000万 + 200万）＝ 2,800万円
【特別控除適用後】
2,800万円 - 3,000万円 → 所得ゼロ（課税されません）
■ 他の特例との併用について
- 「軽減税率の特例」とは併用できません
- 「買換え特例」などとは併用不可
- どの特例を使うか、慎重な選択が必要です（税理士に相談をおすすめ）
■ 手続きの方法
- 確定申告が必要です！
- 売却した翌年の2月16日～3月15日に申告
- 「譲渡所得の内訳書」などを添付
■ 注意点
- 空き家になってから長期間放置していた場合は適用できないことがあります
- 一時的な引越しで住んでいなかった期間も考慮されます
不明点があれば、税務署や税理士に相談するのが安心ですよ?
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。国税局HPより
収支シミュレーションの見直し
収支シミュレーションの見直し
築年数が経っている物件では、単純な「表面利回り」だけではリスクを見逃してしまうことがあります。
以下の点に注意して、より現実的なキャッシュフロー予測を立てる必要があります。
1. 修繕費の見込み
- 築古物件では、給排水管の交換や外壁塗装、屋根補修など大きな修繕が近づいていることが多いです。
- 数百万円単位の費用がかかる場合もあるため、事前に専門家に見積もりを依頼しておくと安心です。
2. 家賃下落の可能性
- 築年数が古くなるほど、家賃の下落リスクが高まります。
- 物件周辺の家賃相場と比較して、今後どの程度下がる可能性があるかを把握しましょう。
3. 空室率の上昇
- 築古物件は入居希望者が少なくなりがちで、空室期間が長期化することもあります。
- 地域の空室率や入居ニーズ（学生、単身者、高齢者など）も要チェックです。
4. 固定費の増加
- 古い物件は保険料が高くなる傾向があります。
- 管理費・修繕積立金（マンションの場合）も築年数とともに上がる場合があります。
5. 節税効果の過信に注意
- 築古物件は減価償却による節税メリットが強調されがちですが、実際の現金支出が多ければ赤字になる可能性も。
- 節税だけで判断せず、現金の出入り＝実質収支に注目しましょう。
■現実的な収支シミュレーション例
年間家賃収入 ６００万円と仮定
空室ロス（10％） -60
管理費・共益費 -50
修繕積立・予備費 -80
固定資産税 -30
火災保険 -10
融資返済 -250
年間収支合計 +120
※ これは一例であり、実際はもっと詳細な項目と精度の高い見積もりが必要です。
築古物件を買うなら、「利回りが高い＝儲かる」ではないことをしっかり意識し、「将来的な支出やリスクを織り込んだシミュレーション」が成功の鍵です。
不動産取得税
■ 不動産取得税とは？
不動産（土地や建物）を有償または無償で取得したときに課される税金です。都道府県が課税主体で、一度きりの税金です。
■ どんなときにかかるの？
不動産を購入した ✅ かかる
新築・建売住宅を購入 ✅ かかる
建物を新築した ✅ かかる
相続で取得した ❌ かからない
贈与で取得した ✅ かかる（ただし別途、贈与税も）
■ 税額の計算方法
不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率
■ 標準税率：
- 土地・建物ともに 4%
※ただし、軽減措置により以下のように軽減されるケースが多いです。
■ 主な軽減措置（住宅用の場合）
◎ 新築住宅の場合：
- 税率：3% に軽減
- 建物の評価額から1,200万円の控除（一定条件あり）
◎ 土地の軽減：
- 課税標準額から控除あり（計算が少し複雑）
- 例：一定の面積以下の宅地であれば1/2に減額
◎ 中古住宅の軽減（条件あり）：
- 耐震基準を満たす住宅（昭和57年以降の建築など）であれば控除対象に
- 建築年数や用途によって異なるので、都道府県税事務所に確認が安心
■ 支払いのタイミングと方法
- 不動産を取得してから数か月後に納税通知書が届く
- 通常は都道府県税事務所から送られてきます
- コンビニや銀行、スマホ決済などで支払い可能
■ 注意点
- 固定資産税評価額は、市場価格とは異なるため注意
- 軽減措置を受けるには申告が必要な場合もあるので、通知書を受け取ったら内容をよく確認
- 贈与による取得は、贈与税も別途かかる場合あり
■ 相談先
- お住まいの都道府県税事務所
年末調整、確定申告
年末調整とは？
「年末調整」は、会社員や公務員など給与所得者のために、会社が税金の過不足を調整する手続きです。
□特徴
- 対象：主に給与所得者（会社員など）
- 実施時期：12月（給与支払者が行う）
- 手続き：社員が「扶養控除申告書」などを提出し、会社が税金を計算
- 結果：源泉徴収で多く納めていれば還付、少なければ徴収
□控除対象例
- 配偶者控除、扶養控除
- 生命保険料控除
- 地震保険料控除
- 小規模企業共済等掛金控除 など
確定申告とは？
「確定申告」は、1年間の所得を自分で計算して、税務署に申告する制度です。
□特徴
- 対象：以下のような人
- 自営業、フリーランス
- 年収2,000万円超の給与所得者
- 給与以外に副収入がある人（副業など）
- 医療費控除、寄付金控除、住宅ローン控除初年度 など
- 実施時期：毎年2月16日〜3月15日
- 方法：e-Tax（電子申告）や紙での提出が可能
□控除や申告の目的
- 税金の還付（払いすぎた税金が戻る）
- 追加納税（足りなかった分を納める）
年末調整と確定申告の関係
- 会社員で年末調整だけで完結する人は、確定申告の必要なし
- 年末調整を受けた人でも、医療費控除やふるさと納税をした場合は、確定申告で還付が受けられることも
固定資産税基準日
日本の会計年度（または学校年度など）は一般的に4月から翌年3月までですが、固定資産税の課税基準日は「1月1日」と定められています。
1月1日が基準日
日本の地方税法によって定められています。
- 固定資産税は、その年の1月1日現在で固定資産（土地・家屋・償却資産など）を所有している人に課税されます。
- 1月1日を基準日にし、全国一律のルールで課税されます。
- 実際の納税通知書は多くの自治体で4月～6月ごろに送付され、納付は年4回の分納が多いです（6月、9月、12月、翌年2月など）。
ポイントまとめ
会計年度 4月1日～翌年3月31日
固定資産税の課税基準日 1月1日
納税通知書の送付時期 通常4～6月頃
納付方法 一括または年4回の分納
「年度」と「課税基準日」は、ずれが生じます。
分 筆
分筆（ぶんぴつ）とは、不動産登記において一つの土地（筆）を複数の土地に分ける手続きのことを言います。
■ 分筆の基本情報
【1】なぜ分筆するの？
- 相続で土地を分けたいとき
- 売買や贈与で一部だけ譲渡したいとき
- 複数の用途に土地を分けて使いたいとき（例：住宅用・店舗用）
【2】分筆の条件
- 地目ごとに分ける（農地は農地として）
- 境界が確定している必要あり（隣地とのトラブル防止）
- 測量が必要（通常は土地家屋調査士が対応）
【3】必要な手続き
- 土地家屋調査士に依頼して測量・境界確認
- 分筆登記申請（法務局にて）
- 登記完了後、新たな地番が付き、それぞれ独立した不動産になります
【4】必要書類（一例）
- 登記申請書
- 分筆図（測量結果）
- 所有者の本人確認書類
- 委任状（代理人が申請する場合）
【5】注意点
- 市街化調整区域などでは制限がある場合も
- 農地の場合、「農地法の許可」が必要になることも
年数が経っている収益物件の購入時の注意点
年数が経っている収益物件の購入時の注意点
- 建物の構造と耐震性
- 1981年6月以降の「新耐震基準」適合物件かどうかを確認しましょう。
- 古い物件は耐震補強が必要なことが多く、その費用を見込んでおく必要があります。
- 修繕履歴とメンテナンス状況
- 定期的な修繕がされていない場合、外壁や屋根、配管設備に大きな修繕費がかかる可能性があります。
- 修繕記録（修繕履歴）を確認することが重要です。
- 設備の老朽化
- 給排水管・電気設備・エレベーターなどの交換時期に注意。
- 特に配管が古いと漏水リスクが高まります。
- 入居者の属性と入居率
- 長期入居者が多い場合、家賃が相場より低く抑えられているケースも。
- 空室率や滞納リスクもチェックしましょう。
- 法的制限・再建築可否
- 古い建物は接道義務を満たしておらず「再建築不可」の場合があります。
- これにより資産価値の下落や売却困難のリスクが生じます。
- 収支シミュレーションの見直し
- 購入後の修繕費や稼働率低下を見込んだ現実的なシミュレーションを行うことが大切です。
- 金融機関の評価
- 築年数が古いと金融機関の融資評価が厳しくなる場合があります。
- 物件評価額や融資年数の制限に影響します。
連帯保証人
賃貸契約に関する保証制度、特に連帯保証人制度の見直しについて、説明します。
1. 連帯保証人とは？
連帯保証人は、借主が賃料を支払わなかったり契約違反をした場合、借主と同じ責任を負う人です。債権者（この場合オーナーや管理会社）は、借主に請求せず直接連帯保証人に請求できるほど、責任が重い立場にあります。
2. 制度の見直し（民法改正）について
2020年4月1日に施行された改正民法により、個人が連帯保証人になる場合、次のような制限が加わりました。
■ 極度額の設定が義務化
- 個人が連帯保証人になる場合、「極度額」（保証の限度額）を契約書に明記しなければ、その保証契約は無効になります。
- これにより、連帯保証人は無制限な責任を負わされるリスクが軽減されました。
3. 極度額とは？
- 例えば、「極度額300万円」と明記されていれば、借主がいくら滞納しても、連帯保証人に請求できるのは最大300万円までです。
- 家賃が月10万円であれば、30か月分（＝2年半）までの滞納分が限度、というイメージです。
4. 滞納が何か月で連帯保証人に通知されるか？
これは契約内容や管理会社の運用によります。一般的には：
- 1～2か月滞納時点で借主・連帯保証人に連絡が行くケースが多いです。
- 連帯保証人への通知義務は法律で明記されているわけではありませんが、適切なタイミングで通知することが求められています。
5. 2か月以上の支払義務違反と契約解除
- 契約書に「2か月以上賃料を滞納した場合、契約解除できる」とあれば、貸主はその時点で契約解除できます。
- しかし、貸主が何か月も滞納状態を放置した場合でも、連帯保証人に極度額までの請求はできます。
6. 空き家状態が続いていた場合は？
- 借主が退去せず、長期間家賃を滞納し続け、かつオーナーが対応しなかった場合でも、連帯保証人には極度額までの責任が生じる可能性があります。
- ただし、貸主の「損害拡大回避義務」に反する場合は、保証人の責任が軽減される可能性もあります。
まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 連帯保証人の責任 | 借主と同等。ただし極度額の範囲内。 |
| 極度額 | 契約時に必ず明記。上限のこと。 |
| 通知時期 | 多くは1～2か月の滞納で通知。 |
| 空き家が続いた場合 | 責任はあるが、貸主の対応状況によって減免可能性あり。 |
