新耐震基準
「新耐震基準」とは、日本で1981年（昭和56年）6月に施行された建築基準法改正によって導入された耐震設計の基準です。この基準は、建物が震度6強〜7程度の大地震でも「倒壊・崩壊しない」ことを目指しています
■背景と特徴
- 旧耐震基準（1971年以前）
→ 「震度5程度の地震で損傷しないこと」が目安
→ 大地震時の倒壊リスクが高い - 新耐震基準（1981年以降）
→ 「震度6強〜7でも倒壊しない」ことが基本方針
→ 構造体の設計に鉄筋や壁量の強化が盛り込まれた
■築年数での判断目安
1981年6月以前 旧耐震基準
1981年6月以降 新耐震基準（重要）
2000年以降 より厳格な改訂あり
■注意点
- 新耐震基準以前の建物でも耐震改修工事で補強が可能です。
- マンションや戸建ての購入時は「竣工日」や「検査済証」の確認が大切です
宅建業者が売主の契約不適合責任
宅建業者が売主の場合は、一般の個人売主よりも買主保護が強くなります。
宅建業者が売主の場合、引渡し後に契約内容と異なる不具合（契約不適合）が見つかったときの責任を、法律で一定期間負うことが義務付けられています。
個人が売主の場合は「契約不適合責任を負わない」という特約も可能ですが、宅建業者が売主の場合は買主に不利な特約が制限されています。
そのため、引渡し後に雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障などの不具合が見つかった場合、買主は宅建業者に修補や損害賠償などを求めることができます。
法律上は、宅建業法により、
買主が不具合を発見して宅建業者に通知できる期間を、引渡しの日から2年以上とする必要があります。
「契約不適合責任なし」は原則できない
- 「責任期間3か月」は無効
- 少なくとも「引渡しから2年以上」は買主が通知できる期間を設ける必要があるということです。
実務では、「引渡しから2年間」などの契約が多く見られます。
宅建業者が売主の場合、法律により引渡し後も一定期間は不具合に対する保証責任があります。
契約不適合責任
契約不適合責任とは、売買契約の内容と実際の物件の状態が違っていた場合に、売主が負う責任のことです。
例えば、購入後に雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障など、契約時に知らされていなかった不具合が見つかり、それが契約内容に適合していないと判断された場合、買主は売主に修理や代金の減額などを求めることができます。
ただし、すべての不具合について売主が責任を負うわけではありません。契約書で「契約不適合責任を負わない」「責任期間は引渡し後3か月」などの特約が定められている場合は、その内容が優先されます。
建築条件付き売地
【建築条件付き売地とは】
土地売買契約締結後、3か月以内に土地売主業者（指定建築会社の場合もあり）と建物の建築請負契約を締結していただくことを条件として販売します。
建物はあらかじめご用意した間取りプランを基本として建築を行います。
外壁や内装、設備のカラー選択や一部オプションの追加・変更が可能ですので、お好みに合わせた住まいづくりをしていただきます。
建築請負契約の締結期限は土地売買契約後3か月以内となっております。
そのため、期限内に建築請負契約が成立しない場合は、土地売買契約も白紙解除となり、お預かりした金銭は返還されます。
一般的には土地契約後、約1か月半程度で建築請負契約を締結することが多いため、注文住宅のように長期間かけて一から間取りや仕様を検討する販売方法とは異なります。
あらかじめ用意されたプランを基に、カラーや設備仕様などを選択しながら住まいづくりを進めていただく形となります。
住宅の品質確保の促進等に関する法律
住宅の品質確保の促進等に関する法律は、一般に「品確法（ひんかくほう）」と呼ばれる日本の住宅関連法で、2000年4月に施行された。新築住宅の品質に関する基準や情報開示を整備し、住宅購入者の保護と住宅市場の信頼性向上を目的としている。特に新築住宅の10年間の瑕疵担保責任と住宅性能表示制度の導入によって、日本の住宅取引の透明性向上に大きな影響を与えました。
土地や建物の譲渡所得
不動産などの資産を売却する際にとても重要です。「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」は、資産を保有していた期間（所有期間）によって分かれるもので、それによって税率も大きく変わります。
■ 長期譲渡所得 vs 短期譲渡所得
◆短期譲渡所得
5年以下 短期間の所有での売却。投機的とみなされ、税率が高い。
約39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税）
◆長期譲渡所得
5年超 長く保有した資産の売却。優遇税率が適用される。
約20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税）
■ 所有期間のカウント方法
- 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていれば「長期」、5年以下なら「短期」となります。
- カウントは「取得日から譲渡した年の1月1日まで」です。
■ 譲渡所得の計算式
譲渡所得=譲渡価額−（取得費+譲渡費用）−特別控除（※条件付き）
その後、長期 or 短期に応じた税率が適用されます。
■ 特別控除の例（長期譲渡所得で適用されやすい）
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 10年超保有の軽減税率の特例
- 買換え特例（一定条件で課税繰り延べ）
■ 補足
- 不動産の「登記日」ではなく実際の引渡日（契約成立日）が取得日とされます。
- 相続や贈与で取得した場合は、元の所有者の取得日・取得価格を引き継ぐルールがあります（取得費引継ぎ制度）。
夫婦の相続
お子様がいないご夫婦の相続については、「配偶者がすべて相続するわけではない」という点がとても大切です。
多くの方が誤解しやすい部分でもあります。
■詳しくは、相続や不動産に強い私たちの公式サイトでもわかりやすく解説しています。
◆お子様がいない場合の相続の基本ルール（法定相続）
被相続人（亡くなった方）に子どもがいない場合、相続の対象になる親族の順番は以下のようになります：
- 配偶者は常に相続人（割合は状況により異なる）
- 子どもがいなければ、「親（直系尊属）」が相続人に
- 親がすでに亡くなっていれば、「兄弟姉妹」が相続人に
◆ 例で見る相続パターン
■ケース1：配偶者と両親が相続人の場合
- 配偶者：3分の2
- 両親：3分の1（両親で分け合う）
■ケース2：配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合（親がすでに他界）
- 配偶者：4分の3
- 兄弟姉妹：4分の1（複数人で分け合う）
◆注意ポイント
- 遺言書がなければ、民法に基づいて分けることになります。
- 配偶者が安心して自宅に住み続けるためにも、遺言書の作成が強く推奨されます。
- 兄弟姉妹が相続人になる場合、配偶者と面識がなくても法的な権利が発生するため、トラブルの原因になることもあります。
◆対策としておすすめなのは？
- 公正証書遺言の作成
配偶者にすべてを遺したい場合など、明確に意思を残せます。 - 任意後見制度や死後事務委任契約の活用
将来の介護や葬儀、財産整理もサポートできます。
お子様がいないご夫婦の相続は、遺言があるかどうかで結果が大きく変わる可能性があります。
ほかにも知りたいケースがあれば、遠慮なくご相談ください。
連帯保証人
賃貸契約に関する保証制度、特に連帯保証人制度の見直しについて、説明します。
1.連帯保証人とは？
連帯保証人は、借主が賃料を支払わなかったり契約違反をした場合、借主と同じ責任を負う人です。債権者（この場合オーナーや管理会社）は、借主に請求せず直接連帯保証人に請求できるほど、責任が重い立場にあります。
2.制度の見直し（民法改正）について
2020年4月1日に施行された改正民法により、個人が連帯保証人になる場合、次のような制限が加わりました。
■ 極度額の設定が義務化
- 個人が連帯保証人になる場合、「極度額」（保証の限度額）を契約書に明記しなければ、その保証契約は無効になります。
- これにより、連帯保証人は無制限な責任を負わされるリスクが軽減されました。
3.極度額とは？
- 例えば、「極度額300万円」と明記されていれば、借主がいくら滞納しても、
連帯保証人に請求できるのは最大300万円までです。
- 家賃が月10万円であれば、30か月分（＝2年半）までの滞納分が限度、
というイメージです。
4.滞納が何か月で連帯保証人に通知されるか？
これは契約内容や管理会社の運用によります。
一般的には：
- 1～2か月滞納時点で借主・連帯保証人に連絡が行くケースが多いです。
- 連帯保証人への通知義務は法律で明記されているわけではありませんが、適切なタイミングで通知することが求められています。
5.2か月以上の支払義務違反と契約解除
- 契約書に「2か月以上賃料を滞納した場合、契約解除できる」とあれば、貸主はその時点で契約解除できます。
- しかし、貸主が何か月も滞納状態を放置した場合でも、連帯保証人に極度額までの請求はできます。
6.空き家状態が続いていた場合は？
- 借主が退去せず、長期間家賃を滞納し続け、かつオーナーが対応しなかった場合でも、連帯保証人には極度額までの責任が生じる可能性があります。
- ただし、貸主の「損害拡大回避義務」に反する場合は、保証人の責任が軽減される可能性もあります。
まとめ
連帯保証人の責任 借主と同等。ただし極度額の範囲内。
極度額 契約時に必ず明記。上限のこと。
通知時期 多くは1～2か月の滞納で通知。
空き家が続いた場合 責任はあるが、貸主の対応状況によって減免可能性あり
地区計画
■地区計画とは？
- ●住民によるまちづくりルールの提案をもとに、市が都市計画として決定する制度です。
- ●建築物の用途、敷地面積の最低限度、壁面位置や建物高さなどの制限が条例で定められます。
- ●区域内で建築・工作物の着手前には、30日前までに市へ届出が必要です。
■地区計画の主な規制例
- ●御園二丁目地区
低層住宅主体の居住地域を対象とした地区計画です。
- 敷地面積の最低限度：90㎡
- 壁面の後退：境界線から0.5m以上
- 建築物の最高高さ：A地区10m以下／B地区12m以下
- 色彩についても景観配慮の指針があります。
- ●橋本駅南口地区
再開発区域として、商業・業務と住宅の高度利用を目指し、歩道状空地の整備や用途用途・意匠の制限があります。 - ●相模台通り地区
座間市と相模原市の境界近くにあり、商業集積の形成を目的とした規制を定めています。
※相模原市は、東林間駅前地区、田名塩田原地区、緑が丘地区、橋本駅南口地区、大野台3丁目地区、 橋本6丁目地区、相模台通り地区、古淵駅周辺地区、原当麻駅東口地区、南台4丁目地区、しおだ地区、リバティ大通り地区、氷川通り地区、橋本都市拠点地区、田名久所地区、 橋本3丁目地区、桜台地区などがあります。
航空法
航空法（こうくうほう）は、日本の空の安全を確保し、航空機の運航や空港の管理、航空従事者の資格などを定めた法律です。正式名称は「航空法（昭和27年法律第231号）」で、所管は国土交通省
航空法の目的
- 航空の安全確保
- 航空機の円滑な運航
- 人命・財産の保護
主な内容（ポイント別）
□ 航空機の定義と分類
- 航空機：人が乗って飛行できる装置（飛行機・ヘリコプターなど）
- 無人航空機（ドローン等）：近年の改正で厳格に規制対象化
□ 飛行ルール（空域・高度）
- 最低安全高度
- 市街地：原則 300m以上
- 人家の少ない地域：原則 150m以上
- 制限空域
- 空港周辺、人口集中地区（DID）、自衛隊・米軍施設周辺 など
- 夜間・目視外飛行は原則禁止（許可制）
□ 空港・飛行場の規制
- 空港周辺の高さ制限
- 建築物・クレーン・広告塔などは制限対象
- 障害物の設置制限
- 建築計画時に航空法の確認が必要なケースあり（不動産実務で重要）
□ 航空従事者の資格
- 操縦士（パイロット）
- 航空整備士
- 航空管制官
→ 国家資格・免許制
□ 無人航空機（ドローン）規制（重要）
- 100g以上は航空法の対象
- 原則禁止行為：
- 人口集中地区（DID）上空
- 夜間飛行
- 人・建物から30m未満
- 催し場所上空
- 国交省の許可・承認が必要な場合あり
- ■不動産・建築実務との関係（実務上の注意）
- 空港周辺土地
- 建物高さ制限 → 収益性・建築計画に影響
- クレーン・看板
- 一時的でも届出・制限対象になることあり
- ドローン撮影
- 物件撮影でも無許可飛行は違法の可能性
- 空港周辺土地
□関連法令（セットで確認）
- 建築基準法（高さ制限・用途地域）
- 小型無人機等飛行禁止法（重要施設周辺）
- 電波法（無線通信）
- □各自治体条例規制
-
- 空港名を指定した高さ制限
- 相模原・町田・大和エリアでの具体適用
- ドローン撮影を合法に行う方法
