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原戸籍（改製原戸籍）とは

「法定相続情報証明制度（ほうていそうぞくじょうほうしょうめいせいど）」について、わかりやすくご説明します。

■法定相続情報証明制度とは？

「法定相続人が誰なのか」を法務局が公的に証明してくれる制度です。

相続の手続き（銀行・証券・不動産登記など）では、通常、戸籍を何通も提出する必要がありますよね？
それを簡略化するために、「法定相続情報一覧図」という1枚の証明書を使えるようにしたのがこの制度です。

■どんなときに使える？

相続が発生したあとの、以下のような手続きで利用されます：

• 銀行口座の解約
• 不動産の相続登記
• 株式・証券の名義変更
• 相続税申告 など

■どんな書類がもらえるの？

法務局が発行する「法定相続情報一覧図の写し（登記官の認証付き）」です。
これを各機関に提出すれば、戸籍一式を毎回出さなくて済むようになります。

■手続きの流れ（ざっくり）

1. 戸籍一式を取得（被相続人の出生から死亡まで、相続人の現在の戸籍など）
2. 「法定相続情報一覧図」を作成
3. 登記所（法務局）に申出
4. 法務局が確認・認証し、写しを交付

※手続きは無料！
※司法書士などの専門家に依頼することも可能です。

■メリットまとめ

■注意点

• 法定相続情報一覧図の内容にミスがあると、再提出が必要
• 法定相続人が確定していないと使えない（相続放棄がまだの場合など）

■どこで手続きできる？

法務局（登記所）で、郵送や窓口で申出可能です。
全国どこの法務局でもOK（一部制限あり）。

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長期譲渡所得と短期譲渡所得

 2025/03/22作成

不動産などの資産を売却する際にとても重要です。「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」は、資産を保有していた期間（所有期間）によって分かれるもので、それによって税率も大きく変わります。

■ 長期譲渡所得 vs 短期譲渡所得

■ 所有期間のカウント方法

• 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていれば「長期」、**5年以下なら「短期」**となります。
• カウントは「取得日から譲渡した年の1月1日まで」です。

例：2019年7月1日に購入 → 2025年3月に売却
→ 所有期間は 2025年1月1日時点で5年未満 → 短期譲渡所得

■ 譲渡所得の計算式（復習）

譲渡所得=譲渡価額−（取得費+譲渡費用）−特別控除（※条件付き）譲渡所得 = 譲渡価額 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除（※条件付き）譲渡所得=譲渡価額−（取得費+譲渡費用）−特別控除（※条件付き）

その後、長期 or 短期に応じた税率が適用されます。

■ 特別控除の例（長期譲渡所得で適用されやすい）

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 10年超保有の軽減税率の特例
• 買換え特例（一定条件で課税繰り延べ）

■ 補足

• 不動産の**「登記日」ではなく実際の引渡日（契約成立日）**が取得日とされます。
• 相続や贈与で取得した場合は、元の所有者の取得日・取得価格を引き継ぐルールがあります（取得費引継ぎ制度）。

国税庁HP「土地や建物を売ったとき」をご参照ください。

リースバックとは

「リースバック」は、自宅を売却して現金化し、そのまま賃貸として住み続ける仕組みです。老後資金や債務整理などの選択肢として注目されていますが、メリットもあればリスクもあります。

■ リースバックとは？

あなたが所有する家を不動産会社などに売却し、
その後「賃貸契約を結んで住み続ける」方式です。

✅ リースバックのメリット（大丈夫な点）

⚠️ 注意点（気をつけるべき点）

■ リースバックは「大丈夫かどうか」の判断基準

✔ こんな人には向いている

• 老後の資金確保が急務
• 転居せずに生活を続けたい
• すでに子供に家を相続する予定がない

❌ 向いていないかもしれない人

• 売却益を最大化したい（普通に売った方が高く売れます）
• 家を最終的に残したい（賃貸では家が他人の所有物になる）
• 長期的に同じ家に絶対に住みたい

■ まとめ：リースバックは「手段のひとつ」

リースバックは「危険な制度」ではありませんが、目的と条件をしっかり整理してから選ぶべきサービスです。
不動産会社や金融機関によって条件は大きく異なるので、複数社から見積もり・比較するのがとても大事です！

必要であれば、「無料でリースバック診断してくれるサービス」や「信頼できる会社の見つけ方」などもご案内できますよ?

参考：
国土交通省「住宅リースバックに関するガイドライン」

残置物について

✅ 残置物（ざんちぶつ）とは？

前の住人や所有者が置いていった家具・家電・ゴミ・私物など、契約上は撤去すべきなのにそのまま残っている物のことを言います。

例：

• ソファ、冷蔵庫、洗濯機
• 食器、衣類、本、日用品
• ゴミ、不要な雑貨など

✅ 清掃代・処分費用は誰が払うの？

● 原則として…

✅ 清掃代の相場

内容や量によりますが、目安として：

• 軽微な清掃：数千円～1万円程度
• 家具やゴミの撤去含む本格的な片付け：3万円～10万円程度
• 大量のゴミ屋敷や遺品整理レベル：10万円～30万円以上

※遺品整理業者や不用品回収業者に依頼すると、部屋の広さ・物の量・階数などによって変動します。

✅ 注意点

• 賃貸の場合は「原状回復義務」の範囲に含まれることが多いですが、過剰な請求がされるケースもあるので注意（国交省のガイドラインも参考になります）
• 売買の場合で残置物が残っているまま引き渡しを受けると、その後の処分費用は買主が負担になる可能性あり（契約で明記するのが大事）
• トラブル防止には事前確認が必須！

✅ 契約書で明確にするのがポイント

「残置物は売主が撤去し、空の状態で引き渡すこと」
または
「現状有姿（げんじょうゆうし）で引き渡すため、残置物の処分は買主が行う」
などと明記しておけば、後のトラブルを防げます。

✅ もしすでに残置物がある状態で困っているなら…

• 写真を撮って記録を残す
• 契約書の記載内容を確認
• 貸主・売主・不動産会社にすぐ連絡
• 必要なら自治体の粗大ごみサービスや不用品回収業者に相談

私道承諾書について

「私道承諾書（しどうしょうだくしょ）」とは、不動産取引や建築確認申請などで私道（＝個人が所有する道路）を通行・使用する許可を得るための書類です。とくに家を建てる・再建築する場合には非常に重要になります。

■ 私道承諾書とは？

◆定義：

私道の所有者から、通行やライフライン（上下水道・ガス・電気など）の埋設を認める旨の同意を文書で得たものです。

■私道承諾書が必要な場面

✍️ 私道承諾書に記載される内容（例）

• 私道の所在地・地番
• 承諾する内容（通行、掘削、ライフラインの埋設など）
• 承諾の条件（期限、将来の所有権移転時の効力など）
• 承諾者の氏名・住所・押印（実印が望ましい）

⚠️ 注意点・よくあるトラブル

■ まとめ：私道承諾書は安全・安心のカギ

私道に接道する不動産を購入・建築する場合は、私道承諾書の有無が非常に重要です。将来のトラブルを避けるためにも、必ず内容を確認しましょう。

参考：

国土交通省「建築基準法における道路の取扱い」

空き家の発生を抑制するための特例措置

空き家の問題は全国的に深刻化しており、国もその対策として税制上の特例措置を講じています。ここでは、特に代表的な「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」について詳しくご説明します。

■ 空き家の発生を抑制するための特例措置とは？

■ 正式名称：

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」

■制度の目的：

高齢者が亡くなった後に放置されがちな相続空き家の早期売却・流通を促すことで、空き家の増加を抑制することを目的としています。

✅ 特例の内容（ざっくりまとめ）

• 相続した空き家またはその敷地を売却した場合、
• 譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
• 売却益に対する所得税・住民税が軽減またはゼロになる可能性があります。

■ 適用要件（令和5年度税制改正反映）

■ 特例の活用例

たとえば、相続した実家を更地にして2,500万円で売却し、取得費や譲渡費用が500万円だった場合：

譲渡所得＝2,500万円－（取得費＋譲渡費用500万円）＝2,000万円→ここから3,000万円控除→所得税・住民税ゼロに！譲渡所得 ＝ 2,500万円 －（取得費＋譲渡費用500万円）＝ 2,000万円 → ここから 3,000万円控除 → 所得税・住民税ゼロに！譲渡所得＝2,500万円－（取得費＋譲渡費用500万円）＝2,000万円→ここから3,000万円控除→所得税・住民税ゼロに！

✨ 令和5年度からの主な改正点

• 耐震リフォーム済の建物でも特例適用が可能に
• 共有相続人が複数いる場合でも特例の適用可 ※一定の条件下で按分適用されます

■ 注意点

• 確定申告が必要です（特例適用には申告が必須）
• 必要書類が多いため、税理士・不動産会社・行政窓口との連携が重要です
• 耐震基準適合証明や取壊し証明書などが必要になることもあります

■ まとめ

「空き家の特例3,000万円控除」は、空き家の発生を抑制するために非常に有効な制度ですが、要件が細かく、早めの準備が大切です。

相続や売却を検討中であれば、
✅ 相続開始日
✅ 建物の築年数
✅ 売却の時期と価格
を確認して、特例が使えるかどうかを判断しましょう。

参考：

国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

終身医療保険の勧め

終身医療保険は、人生を通じて医療リスクに備えることができる保険で、多くの方に選ばれている保険商品です。以下では、終身医療保険の主な利点をわかりやすくご紹介します。

■ 終身医療保険の利点（メリット）

① 一生涯保障される

• 契約期間に終わりがなく、死亡するまで保障が続く。
• 高齢になってからの入院や手術にも対応できる。

② 保険料が一定（多くは「終身払」または「短期払い」）

• 若いうちに加入すると、その時点の保険料が一生変わらないケースが多い。
• 老後の医療費不安に備えやすい。

③ 解約返戻金があるタイプもある（※商品による）

• 掛け捨て型ではないタイプなら、途中で解約した際に戻るお金（返戻金）があることも。
• 将来的な資金としての活用も可能。

④ 高額療養費制度を補完できる

• 公的医療保険だけではカバーできない差額ベッド代・先進医療費・通院費用などにも備えられる。

⑤ 特約で保障をカスタマイズ可能

• 例：がん特約、先進医療特約、通院保障などをニーズに合わせて追加できる。
• 自分や家族の病歴に応じて柔軟に設計可能。

■ こんな人におすすめ

⚠️ 注意点（デメリットもチェック）

• 保険料は定期型より高め（長期保障のため）
• 若いうちに医療費がかからなければ、元が取れないと感じることも
• 加入時の健康状態により、加入できない・制限がある場合も

道路幅員について

「道路の幅員（ふくいん）」についてご説明します。これは土地や建物に関する手続き、不動産購入、建築許可などに深く関わるとても重要なポイントです。

✅ 幅員（ふくいん）とは？

「道路の幅のこと（＝道幅）」です。
正確には、道路の両端（境界線）間の水平距離のことを指します。 

✅ 幅員の測り方

• 一般的には道路の境界線から反対側の境界線までの直線距離
• 歩道や側溝も含むのが基本（ただし例外あり）

◆たとえば…
歩道＋車道＋側溝の幅を合計して「幅員6m」と表すことが多いです。 

✅ なぜ幅員が重要なの？

主に以下の理由があります：

✅ 幅員の基準と種類（建築基準法） 

✅ セットバックとは？

道路の幅員が4m未満の道路に接する敷地に建物を建てる場合、道路の中心線から2mの位置まで後退して建築する必要があります。

その後退部分は「道路としてみなされる」ため、建築や塀の設置はできません。 

✅ 幅員を確認するには？

1. 役所（市区町村の建築課や道路課）で確認可能
2. 道路台帳や建築計画概要書でチェック
3. 土地家屋調査士や不動産会社に依頼するのも安心

✅ 注意点

• 登記簿には幅員は記載されていないため、現地調査や公的な資料での確認が必要です
• 古い住宅街では幅員が狭く、セットバックが必要なケースが多い
• 建築不可の土地もあるため、土地購入前には必ず確認！
• 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

不動産無料相談のご案内

相模南支部では、相談員による不動産無料相談所を開設して不動産に関するご相談をお受けしております

相談ご希望の方は、必ず事前に無料相談所（支部事務局）に電話、FAXまたはe-mailにてご予約ください。
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■相模南支部 不動産無料相談所

予約制

TEL 042-743-3276

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FAX 042-749-1965

(受付時間：月曜～金曜　9:00～12:00、13:00～17:00)

開設日

毎月第2火曜日（5月･8月除く） 13:30～15:30

ご相談時間：30分（15:30に面談は終了します）

受付4階にお越しください。

アクセス

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• 1階はアパマンショップ北口店