お一人てお亡くなりになった方の不動産取引
ご遺族の方から、孤独死の不動産売買価格の査定が低いとのお問い合わせがあります。
人は病院か自宅で亡くなるのが普通です。事件事故（他殺、自殺）でない限り、
特に説明義務はなかったと思われます。
誰かがそばにいて最後を看取る場合は説明義務なし、一人で自然死する場合は説明義務有り。
良く分からない解釈です。
死後何日間経過すると…事故になるのか。夏は10日くらい、冬は1か月か。
明確な答えはないらしい。
購入した相手方が精神的にダメな場合はダメみたい。
初めは良かったけど恐怖映画等見てダメになった場合はどうするのか。
損害賠償請求できるのか。精神的な瑕疵は難しい解釈です。
重要事項説明義務にあたるのか。
不動産業者は知りえた事実は伝えなさいと言う。では、信ぴょう性はどうか。
聞き込みをした時（孤独死は聞き込みが必要）
すぐなら良いが、年が経って売りに出した場合はどうか。
15年ほど経過した場合は、「 …みたい ・ …らしい 」は伝えるのか。
（15年前にこの古いアパートの1室で亡くなった人がいるみたい。警察がいっぱい来ていたらしい。）に
物件調査を細かく調査し、購入者に丁寧にご説明すれば、査定価格を見直せると思います。
共有持分について
共有持分について
1.共有持分はその土地の問題や解決などについて対等の立場で話し合うことだ出来る権利。
持分の割合で主張する権限が違うという事は、私の経験ではありませんでした。
自分の主張と問題がどこにあるのか。しっかりとまとめて話し合ってみる事が良いと思います。
2.共有持分に関係ない所有権の記載がある場合は調査しておく必要があると思います。その場合は書類を持ってお越しください。
道路管理について
道路について良く聞かれますが、多く分けて公道と私道があります。
公道と私道では建築については特別な違いはないと思います。
道路管理です。交通規則、道路に捨てたゴミ処理、砂利道の舗装工事、通行承諾等
公道は維持管理は国、県、市で行います。
私道は所有者で行います。
相続税について教えて下さい。
相続税ですが、基礎控除額3000万円＋（600万円×法定相続人の数）が控除されます。配偶者控除1億６千万円または配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い金額があります。二次相続もお考えいただきながら、協議なさるののか良いかを思います。
夫婦（お子様がいない）の相続税を教えて下さい。
配偶者だけでなく、直系尊属や兄弟姉妹に相続分があります。ご夫婦でご自分の親や兄弟姉妹の相続分もお考え下さい。お子さんがいない場合は父母に1/3（人数分に分ける）子も父母もいない場合は1/4（人数分に分ける）です。
相続で譲り受けた親の住んでいた土地建物を売却したいと思っています。売却した時の税金はどのくらいかかりますか。
居住用の土地建物を相続した場合、譲渡益に対して、3000万円の特別控除が受けられる場合があります。相続をした時に他人に貸したり、対価が1億円を超えない事、3年を経過する12月31日までなどの細かい基準がありますが、その場合大きな要因に新耐震基準に満たしているかどうかという点が重要になります。
耐震基準に満たない場合等、更地にして譲渡する場合もあります。更地渡しの場合は解体した時期が重要になりますので注意が必要です。
長期譲渡所得と短期譲渡所得について教えて下さい。
長期所得は譲渡した年の1月1日における所得期間が5年を超える土地建物等を譲渡した場合、譲渡益に対して20.315％の税金が課せられます。短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日における所得期間が5年以下である土地建物等を譲渡した場合、譲渡益に対して39.63％の税金が課せられます。平成25年から25年間は基準所得税額に2.1％の復興特別所得税が上乗せされています。
リースバックについて教えてください。
リースバックとは、自宅の土地建物をご売却後にも引越しなどなさらずに、そのまま自宅で生活することが出来きる制度です。土地建物の不動産売買契約と賃貸借契約をします。家賃の支払いを続けている間は、ご自宅に住む事が出来ます。ご売却資金でどのくらいお過ごしいただけるか、家賃の相場は上がらないのか等の細かい打ち合わせが必要です。
擁壁の上のある間にある境界はどのように考えれば良いですか。
大きな高低差のある分譲地等の多くは、区画を考えてから工事をします。境界杭を打ち付けて工事をしても実際は無理なので、造成工事が終わってから境界の杭を打ちます。初めに作成した図面通りに登記申請すると擁壁の間が境界になる事があります。この場合は擁壁がどちらのものではなく、その杭から境界になりますので、再施工する時は擁壁に係わる所有と打ち合わせになると思います。ちなみに擁壁を施工した時期にもよります。先に擁壁があった後に杭を打ったのか、杭を打った後に擁壁を施工したのか、一体の土地だったのかによっても解釈が変わってきます。具体的な事案なら書類を持って一度お越しください。
隣地との境に浄化槽のようなもの埋まっています。本下水なのにおかしいです。
公共下水が整備されていないときは、個別浄化槽で汚水処理をしていたお住まいが多く存在していました。分譲地などでは都市下水管という本下水に近い管を整備していたようです。その時に敷地の一部を共有して大きな浄化槽を設置し都市下水管に流していたものと考えられます。
