容積率緩和の対象となる車庫の条件
中古不動産の購入における建築確認と既存不適格の注意点
中古住宅の売買では、建築確認申請書や検査済証の有無、また建物が当初の申請通りに建てられているかを確認することが重要です。
これらが整っていない場合や、建ぺい率・容積率がオーバーしている場合、金融機関によっては住宅ローンが利用できないことがあります。
建物が当時は合法でも、現在の建築基準法に適合しているかの調査が必要です。
これは、法令知識だけでなく、現場経験や実務判断力も求められます。
中古不動産仲介のポイント
中古不動産仲介では、新築や土地のみの取引と違い、建物そのものの知識が非常に重要です。
たとえば、容積率オーバーと思われる場合でも、以下のような緩和規定が存在します。
【1】容積率緩和の対象となる車庫の条件
以下のすべてを満たす場合、建物全体の延べ面積の1/5までの車庫部分は、容積率に算入されません：
- 建築物の1階部分に設けられていること
- 自動車の駐車のための用途に供されていること
- 住宅・共同住宅・店舗等に付属する車庫であること
⚠ 注意点：
- 車庫部分が店舗や事務所等として使われている場合は除外対象になりません。
- 実際には、所轄の建築主事や市区町村役所で確認を取ることが推奨されます。
【2】既存不適格建物について
既存不適格住宅とは：
「建築当時は法令に適合していたが、その後の法改正等により、現在の基準に適合しなくなった建物」のことです。
違法建築とは異なり、当初は合法だった点がポイントです。
✅ よくある既存不適格の例
- 用途地域の変更により容積率や建ぺい率を超えてしまった
- 道路拡幅などで、接道義務（2項道路等）を満たさなくなった
- 耐震基準改正により、構造上不適合（例：1981年以前の旧耐震基準）
❌ 違法建築との違い
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 既存不適格建築物 | 建築当時は適法 → 法改正により不適合になった |
| 違法建築物 | 当初から建築基準法に違反（例：無許可増築、用途変更など） |
⚠ 既存不適格住宅の注意点
- 利用：原則としてそのまま使用可能（ただし例外あり）
- 増改築：一定規模を超えると、現行法への適合が必要
- 建て替え：現行法に従う必要があり、同じ規模の再建不可の場合も
- 資産価値：売却や融資に不利な要因となるケースがある（金融機関の審査で減額対象に）
法的根拠
- 建築基準法 第3条第2項
→ 既存不適格建築物の継続使用を認める規定
→ ただし、「大規模の修繕・模様替え」「用途変更」「再建築」等では制限あり
