防衛施設周辺の生活環境の整備等に関する法律
防衛施設の近くに住む人々の生活環境を守るための法律です。
✅ 防衛施設周辺の生活環境の整備等に関する法律（通称：防衛施設周辺整備法）
◆ 制定の背景
自衛隊基地、演習場、米軍施設などの防衛施設から発生する騒音や振動などによる生活環境への影響を緩和するため、1974年に制定された法律です。
◆ 法律の目的
防衛施設の周辺に住む人々が安心して生活できるよう、
- 公共施設の整備
- 防音工事の助成
- 移転補助
などを通じて、生活環境を改善・保全することを目的としています。 - ◆主な内容と支援制度
- 住宅防音工事 航空機騒音が一定基準を超える地域に対し、窓・壁・天井などの防音工事を国費で実施
- 学校・保育所等の防音施設整備 学校の教室に防音サッシ、冷暖房設備を設置
- 公共施設の整備助成 公園・道路・福祉施設の整備などの補助
- 移転補助制度 航空機騒音が特に著しい地域では、住民の移転費用を補助
- 生活環境調査や補償金 必要に応じて調査や一時的な補償制度もあり
◆ 対象施設・地域の例
- 航空自衛隊・陸上自衛隊・海上自衛隊の基地
- 米軍基地（沖縄、神奈川、青森など）
- 特に那覇、嘉手納、厚木、入間、百里などの航空基地周辺が多い対象地域です
◆実施の流れ（防音工事例）
- 対象地域の指定（防衛省）
- 地域住民からの申請
- 対象住宅の現地調査
- 見積・契約
- 工事実施（費用は原則全額補助）
- ■まとめ
この法律は、防衛の必要性と住民生活のバランスを取るために設けられており、公的な支援で生活環境の保全が図られている重要な制度です。
特に航空機騒音に悩む地域では、実質的な助けとなっています。
建築基準法（けんちくきじゅんほう）
■建築基準法（けんちくきじゅんほう）とは？
建築基準法は、日本における建物の安全性・衛生・防火・都市環境の整備などを目的として制定された法律です。
昭和25年（1950年）に制定され、以来何度も改正されています。
■主な目的
建築物の：
- 安全性の確保（耐震性・耐火性・構造など）
- 健康・衛生の確保（採光、換気、排水など）
- 都市環境との調和（用途地域、高さ制限、建ぺい率・容積率の制限など）
■ 主要な内容（項目別）
1. 用途地域と建築制限
市街地の用途に応じて、建てられる建物の種類・規模が制限されます。
例：
- 住宅地 → 工場や騒音の出る施設は制限
- 商業地域 → 高層ビルや店舗が可能
2. 建ぺい率・容積率
土地に対してどれだけ建物を建てられるかの割合を定めています。
- 建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）
- 容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）
3. 道路に接する規定（接道義務）
建物は、幅員4m以上の道路に原則として2m以上接していなければならないとされています。
4. 構造・耐震基準
建物の構造が安全で、地震などにも耐えられる設計であること。
5. 防火・準防火地域
火災が発生しやすい地域では、防火構造や耐火建築物などの制限がかかります。
■その他ポイント
- 建物を新築・増築・改築する際には建築確認申請が必要なケースが多いです。
- 違反建築物に対しては、工事の中止命令や是正命令が出されることもあります。
隣地境界
民法における「境界50cm」や「目隠し1m」ルールは、隣地との良好な関係を保つための規定で、不動産トラブルを未然に防ぐ重要な条文です。
■境界から50cmルール（民法234条）
■内容
建物を境界線から50cm以上離して建てなければならないという規定です。
平面図は、壁芯からのため、通常60㎝で記載します。
■ただし
- 隣地所有者の承諾があれば、50cm未満でも可能。
- また、すでに他の建物が50cm以内にある地域（例：古い住宅密集地など）では慣習により例外が認められる場合があります。
■目隠し1mルール（民法235条）
■ 内容
窓やベランダなどを境界に近づけて設置し、その窓から隣地を見下ろすような形（視線が届く）になる場合、
境界から1メートル未満の距離に設けるときは、目隠し（高さ1.5m以上の塀など）を設置しなければならない
という規定です
■目的
- プライバシーの保護
- 無用な隣人トラブルの回避
■ 実務的な注意点
- 境界・目隠しのルールは民法（私法）上の原則です。
- 違反しても即行政処分はありませんが、民事訴訟などの原因になります。
- 新築やリフォーム時には、設計段階で法規をチェックするのが大切です。
土砂災害警戒区域
■土砂災害警戒区域（イエローゾーン）
土石流、地すべり、急傾斜地の崩壊などの土砂災害が発生するおそれがある区域です。この区域では、住民への危険の周知や警戒避難体制の整備が求められます。
■土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
土砂災害が発生した場合に、建築物に著しい被害が生じ、人命に重大な被害が生じるおそれがある区域です。この区域では、建築物の構造規制や新築の制限が行われます。
■指定区域の確認方法
お住まいの地域がこれらの区域に該当するかどうかは、以下の方法で確認できます。
- 重ねるハザードマップ（国土地理院）
全国の土砂災害警戒区域や特別警戒区域を地図上で確認できます。住所を入力することで、該当する区域が表示されます。
◆重ねるハザードマップ
- 神奈川県土砂災害情報ポータル
神奈川県内の土砂災害警戒区域等の情報を確認できます。地域ごとの詳細な情報が提供されています。
◆神奈川県土砂災害情報ポータル
- 国土交通省 砂防部
全国の土砂災害警戒区域等の指定状況を確認できます。都道府県別の指定状況が一覧で掲載されています。
◆土砂災害警戒区域等の指定状況等 - 砂防 - 国土交通省
はい、その通りです。日本において土砂災害警戒区域や特別警戒区域の指定に関しては、特に以下のようながけ地形が対象となります。
【指定対象となるがけの基準】
✅ 勾配が30度以上
がけ地として危険とみなされる傾斜の基準です。
✅ 高さが5メートル以上
この高さ以上のがけが基本的な指定対象となります。
✅ 構造物の有無
構造物（擁壁など）がない自然のがけで、崩壊の危険がある場合が主な指定対象です。擁壁があっても老朽化や設計不備などで安全性が確保できない場合には、指定されることもあります。
【補足】
- 単に30度・5mを超えるがけであっても、背後に人家や公共施設などが存在しない場合には指定されないことがあります。
- 地形や地質、降雨履歴などの詳細調査に基づいて、都道府県が個別に判断・指定します。
詳しくは、お住まいの都道府県の土砂災害情報ポータルや建築指導課などにお問い合わせください。
盛土法
■盛土法の概要（宅地造成及び特定盛土等規制法）
■主なポイント
- すべての盛土が対象に
住宅地以外の森林や農地などに行う盛土も含め、危険な盛土は原則すべて規制対象となります。 - 都道府県が「規制区域」を指定
災害リスクが高い区域（例：崖上、谷沿いなど）を規制区域に指定。そこでは一定規模以上の盛土工事に許可が必要です。 - 無許可・違反盛土に厳罰
許可なしで工事を行ったり、安全対策を怠った場合には、懲役刑や高額な罰金が科されることがあります。 - 盛土の安全管理が義務化
事業者は工事前・工事中・完成後において、地盤の安全確保や排水対策、点検報告が義務付けられています。
■なぜ盛土法が必要？
2021年7月の静岡県熱海市の土石流災害では、違法な盛土が崩壊し、多数の死傷者が発生しました。これを受けて、従来の宅地造成規制法を大幅に強化した新法として「盛土法」が誕生しました。
■関連する届け出や規制内容
- 盛土を行うには、事前に都道府県知事の許可が必要。
- 盛土の高さ、傾斜、安全措置などの技術基準を遵守。
- 工事完了後も定期的な点検と報告義務があります。
用途地域
■用途地域とは？
用途地域は全部で 13種類 に分かれています。大きく3つのグループに分類できます
① 【住居系】静かな住環境を守るエリア（全8種）
第一種低層住居専用地域 住宅のみ。高さ制限あり
第二種低層住居専用地域 小規模店舗・事務所OK
第一種中高層住居専用地域 中層住宅・小規模店舗OK
第二種中高層住居専用地域 中規模店舗や病院OK
第一種住居地域 中高層住宅・店舗併用OK
第二種住居地域 パチンコ店・カラオケOK
準住居地域 幹線道路沿い住宅・店舗
田園住居地域 農地＋住宅の共存（新設）
② 【商業系】商売に適したエリア（全2種）
近隣商業地域 住宅＋小中規模店舗が共存
商業地域 百貨店、映画館、飲食店など自由度高い
③ 【工業系】工場が建てられるエリア（全3種）
準工業地域 住宅も工場も建設可能
工業地域 工場中心。住宅や学校も可
工業専用地域 工場のみ。住宅はNG
■なぜ用途地域が重要？
- 近隣にパチンコ店や工場が建つのを防ぐ
- 学校や病院の周囲の静けさを守る
- 地価や資産価値に影響がある
- 建築基準（高さ制限、容積率など）が用途地域で異なる
位置指定道路
■ 位置指定道路とは？
「位置指定道路（いちしていどうろ）」とは、建築基準法第42条1項5号に基づいて、建築基準法上の道路として特別に指定された私道のことをいいます。
簡単にいうと、家を建てるときに「接道義務（建物は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない）」がありますが、そのために市区町村の許可を得て、私道を“公道のように”扱ってよいとする制度です。
■ 特徴
- 私道であるが、法律上の「道路」として扱われる
- 開発者（または土地所有者）が申請し、役所から「位置指定」を受ける
- 公道と同じく、建築確認がとれる道路として使える
- 道路の幅は原則4m以上必要（2項道路と同じ）
■ メリット・デメリット
メリット
- 公道に面していない土地でも、建築が可能になる
- 土地の開発自由度が高まる
デメリット
- 私道のため、維持管理（舗装・清掃・除雪など）は所有者や利用者の責任
- 通行トラブル（通行権の制限など）が起きる場合も
■ よくある注意点
- 売買時には「位置指定道路であるか」「持分があるか」を確認する必要があります
- 再建築や建て替え時に支障が出ることもあるため、事前確認が大切
以上が「位置指定道路」についての基本です。
特殊建築物道路幅員
■1,000㎡以上の中古マンションの道路幅員は建築基準法の接道義務（幅員４M）だけでは建築できない場合があり、神奈川県条例で、既存不適格となる場合があります。
■神奈川県条例の解説（神奈川県県土整備局建築住宅部建築指導課） I-10より 引用
（大規模な建築物の敷地と道路との関係） 第4条 延べ面積が 1,000 平方メートルを超える建築物の敷地は、道路に6メートル以上接しなければならない。た だし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の建築物で知事が安全上支障がないと認めて 許可したものについては、この限りでない。
敷地高低差
「敷地の高低差」とは、土地の中での高さの違いや、隣地や道路との間にある高低差のことを指します。一見平坦に見える土地でも、実際には数十センチ～数メートルの差があることは珍しくありません。以下の点が特に重要です
■ 敷地の高低差があるときの主な注意点
① 基礎工事の影響
- 高低差があると、ベタ基礎・布基礎のどちらにしても、土留めや段差を吸収する構造が必要になります。
- 地面を削る（掘削）・盛る（盛土）作業が発生し、土工費が高額になる傾向があります。
- 極端な高低差では、擁壁（ようへき）と呼ばれるコンクリートの壁を設ける必要があり、これが数十万円〜数百万円の費用になることもあります。
② 外構工事（階段・スロープ・塀など）
- 玄関までの階段、スロープ、カースペースの勾配などを設計する必要があります。
- 車庫をつくる場合、道路より敷地が高いとコンクリートのスロープを設ける必要があり、これにも費用がかかります。敷地が低いと雨水の逆流防止なども検討しなければなりません。
③ 造成工事の必要性
- 高低差が大きい土地では、宅地として使うために造成工事（地盤整備）が必須になります。
- 特に古家付きの土地などでは、解体後に地形が明らかになることもあり、後から想定外の費用が発生するリスクもあります。
④ 近隣や道路との関係
- 隣地より高い場合：擁壁の安全性、越境、排水トラブルなどに注意が必要です。
- 道路より高い／低い：出入りのしやすさ（バリアフリー性）、見通しの悪さ、安全性にも関わります。
■ 敷地の高低差を確認する方法
現地確認 メジャーや水準器で簡易的に段差を測ることができます
高低差測量図（GL図） 販売図面や測量図に「±0」や「GL（グランドライン）」で記載されます
Google Earth 簡易的な標高確認が可能（ただし誤差あり）
地盤調査報告書 地盤と共に高低差も把握できる場合があります
道路幅員
「道路の幅員（ふくいん）」についてご説明します。これは土地や建物に関する手続き、不動産購入、建築許可などに深く関わるとても重要なポイントです
■幅員（ふくいん）とは？
「道路の幅のこと（＝道幅）」です
正確には、道路の両端（境界線）間の水平距離のことを指します
■幅員の測り方
- 一般的には道路の境界線から反対側の境界線までの直線距離
- 歩道や側溝も含むのが基本（ただし例外あり）
◆たとえば…
歩道＋車道＋側溝の幅を合計して「幅員6m」と表すことが多いです
■なぜ幅員が重要なの？
主に以下の理由があります
建築基準法 建物を建てるためには「幅員4m以上の道路に2m以上接道」が原則（接道義務）
再建築の可否 幅員が足りないと、「再建築不可」になる土地もある
セットバック 幅員が4m未満の道路では、道路中心線から2mの位置まで土地を後退
（＝セットバック）して建築しないといけない
防災・避難 幅員が狭いと、消防車や救急車が入れない危険もある
■幅員の基準と種類（建築基準法）
一般の公道（42条1項1号など） 幅員4m以上が原則
位置指定道路（42条1項5号） 幅員4m以上で、建築許可を受けた道路
既存道路（42条2項＝2項道路） 幅員が4m未満でも、昔から使われている道路
（ただしセットバック要件あり）
■セットバックとは？
道路の幅員が4m未満の道路に接する敷地に建物を建てる場合、道路の中心線から2mの位置まで後退して建築する必要があります。
その後退部分は「道路としてみなされる」ため、建築や塀の設置はできません
■幅員を確認するには？
- 役所（市区町村の建築課や道路課）で確認可能
- 道路台帳や建築計画概要書でチェック
- 土地家屋調査士や不動産会社に依頼するのも安心
■注意点
- 登記簿には幅員は記載されていないため、現地調査や公的な資料での確認が必要です
- 古い住宅街では幅員が狭く、セットバックが必要なケースが多い
- 建築不可の土地もあるため、土地購入前には必ず確認！
