敷地高低差
「敷地の高低差」とは、土地の中での高さの違いや、隣地や道路との間にある高低差のことを指します。一見平坦に見える土地でも、実際には数十センチ～数メートルの差があることは珍しくありません。以下の点が特に重要です
■ 敷地の高低差があるときの主な注意点
① 基礎工事の影響
- 高低差があると、ベタ基礎・布基礎のどちらにしても、土留めや段差を吸収する構造が必要になります。
- 地面を削る（掘削）・盛る（盛土）作業が発生し、土工費が高額になる傾向があります。
- 極端な高低差では、擁壁（ようへき）と呼ばれるコンクリートの壁を設ける必要があり、これが数十万円〜数百万円の費用になることもあります。
② 外構工事（階段・スロープ・塀など）
- 玄関までの階段、スロープ、カースペースの勾配などを設計する必要があります。
- 車庫をつくる場合、道路より敷地が高いとコンクリートのスロープを設ける必要があり、これにも費用がかかります。敷地が低いと雨水の逆流防止なども検討しなければなりません。
③ 造成工事の必要性
- 高低差が大きい土地では、宅地として使うために造成工事（地盤整備）が必須になります。
- 特に古家付きの土地などでは、解体後に地形が明らかになることもあり、後から想定外の費用が発生するリスクもあります。
④ 近隣や道路との関係
- 隣地より高い場合：擁壁の安全性、越境、排水トラブルなどに注意が必要です。
- 道路より高い／低い：出入りのしやすさ（バリアフリー性）、見通しの悪さ、安全性にも関わります。
■ 敷地の高低差を確認する方法
現地確認 メジャーや水準器で簡易的に段差を測ることができます
高低差測量図（GL図） 販売図面や測量図に「±0」や「GL（グランドライン）」で記載されます
Google Earth 簡易的な標高確認が可能（ただし誤差あり）
地盤調査報告書 地盤と共に高低差も把握できる場合があります
道路幅員
「道路の幅員（ふくいん）」についてご説明します。これは土地や建物に関する手続き、不動産購入、建築許可などに深く関わるとても重要なポイントです
■幅員（ふくいん）とは？
「道路の幅のこと（＝道幅）」です
正確には、道路の両端（境界線）間の水平距離のことを指します
■幅員の測り方
- 一般的には道路の境界線から反対側の境界線までの直線距離
- 歩道や側溝も含むのが基本（ただし例外あり）
◆たとえば…
歩道＋車道＋側溝の幅を合計して「幅員6m」と表すことが多いです
■なぜ幅員が重要なの？
主に以下の理由があります
建築基準法 建物を建てるためには「幅員4m以上の道路に2m以上接道」が原則（接道義務）
再建築の可否 幅員が足りないと、「再建築不可」になる土地もある
セットバック 幅員が4m未満の道路では、道路中心線から2mの位置まで土地を後退
（＝セットバック）して建築しないといけない
防災・避難 幅員が狭いと、消防車や救急車が入れない危険もある
■幅員の基準と種類（建築基準法）
一般の公道（42条1項1号など） 幅員4m以上が原則
位置指定道路（42条1項5号） 幅員4m以上で、建築許可を受けた道路
既存道路（42条2項＝2項道路） 幅員が4m未満でも、昔から使われている道路
（ただしセットバック要件あり）
■セットバックとは？
道路の幅員が4m未満の道路に接する敷地に建物を建てる場合、道路の中心線から2mの位置まで後退して建築する必要があります。
その後退部分は「道路としてみなされる」ため、建築や塀の設置はできません
■幅員を確認するには？
- 役所（市区町村の建築課や道路課）で確認可能
- 道路台帳や建築計画概要書でチェック
- 土地家屋調査士や不動産会社に依頼するのも安心
■注意点
- 登記簿には幅員は記載されていないため、現地調査や公的な資料での確認が必要です
- 古い住宅街では幅員が狭く、セットバックが必要なケースが多い
- 建築不可の土地もあるため、土地購入前には必ず確認！
