分 筆
分筆（ぶんぴつ）とは、不動産登記において一つの土地（筆）を複数の土地に分ける手続きのことを言います。
■ 分筆の基本情報
【1】なぜ分筆するの？
- 相続で土地を分けたいとき
- 売買や贈与で一部だけ譲渡したいとき
- 複数の用途に土地を分けて使いたいとき（例：住宅用・店舗用）
【2】分筆の条件
- 地目ごとに分ける（農地は農地として）
- 境界が確定している必要あり（隣地とのトラブル防止）
- 測量が必要（通常は土地家屋調査士が対応）
【3】必要な手続き
- 土地家屋調査士に依頼して測量・境界確認
- 分筆登記申請（法務局にて）
- 登記完了後、新たな地番が付き、それぞれ独立した不動産になります
【4】必要書類（一例）
- 登記申請書
- 分筆図（測量結果）
- 所有者の本人確認書類
- 委任状（代理人が申請する場合）
【5】注意点
- 市街化調整区域などでは制限がある場合も
- 農地の場合、「農地法の許可」が必要になることも
連帯保証人
賃貸契約に関する保証制度、特に連帯保証人制度の見直しについて、説明します。
1. 連帯保証人とは？
連帯保証人は、借主が賃料を支払わなかったり契約違反をした場合、借主と同じ責任を負う人です。債権者（この場合オーナーや管理会社）は、借主に請求せず直接連帯保証人に請求できるほど、責任が重い立場にあります。
2. 制度の見直し（民法改正）について
2020年4月1日に施行された改正民法により、個人が連帯保証人になる場合、次のような制限が加わりました。
■ 極度額の設定が義務化
- 個人が連帯保証人になる場合、「極度額」（保証の限度額）を契約書に明記しなければ、その保証契約は無効になります。
- これにより、連帯保証人は無制限な責任を負わされるリスクが軽減されました。
3. 極度額とは？
- 例えば、「極度額300万円」と明記されていれば、借主がいくら滞納しても、連帯保証人に請求できるのは最大300万円までです。
- 家賃が月10万円であれば、30か月分（＝2年半）までの滞納分が限度、というイメージです。
4. 滞納が何か月で連帯保証人に通知されるか？
これは契約内容や管理会社の運用によります。一般的には：
- 1～2か月滞納時点で借主・連帯保証人に連絡が行くケースが多いです。
- 連帯保証人への通知義務は法律で明記されているわけではありませんが、適切なタイミングで通知することが求められています。
5. 2か月以上の支払義務違反と契約解除
- 契約書に「2か月以上賃料を滞納した場合、契約解除できる」とあれば、貸主はその時点で契約解除できます。
- しかし、貸主が何か月も滞納状態を放置した場合でも、連帯保証人に極度額までの請求はできます。
6. 空き家状態が続いていた場合は？
- 借主が退去せず、長期間家賃を滞納し続け、かつオーナーが対応しなかった場合でも、連帯保証人には極度額までの責任が生じる可能性があります。
- ただし、貸主の「損害拡大回避義務」に反する場合は、保証人の責任が軽減される可能性もあります。
まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 連帯保証人の責任 | 借主と同等。ただし極度額の範囲内。 |
| 極度額 | 契約時に必ず明記。上限のこと。 |
| 通知時期 | 多くは1～2か月の滞納で通知。 |
| 空き家が続いた場合 | 責任はあるが、貸主の対応状況によって減免可能性あり。 |
小規模宅地等の特例
「小規模宅地等の特例（しょうきぼたくちとうのとくれい）」について、相続税の節税においてとても重要な制度ですので、分かりやすくご説明します。
■小規模宅地等の特例とは？
相続した土地が「自宅」や「事業に使っていた土地」である場合、一定の条件を満たせば、相続税の課税評価額を最大80％減額できる特例制度です。
これは、残された家族が住み続けたり、事業を継続したりするのに過大な税負担がかからないようにするための措置です。
■どれくらい減額されるの？
自宅用地（特定居住用宅地等） 80%減額 330㎡まで
事業用地（特定事業用宅地等） 80%減額 400㎡まで
貸付事業用地 50%減額 200㎡まで（※条件厳しめ）
■対象になる土地の種類
① 特定居住用宅地等（自宅）
- 被相続人が住んでいた土地
- 配偶者、同居していた子などが引き続き居住する場合に対象
② 特定事業用宅地等（事業）
- 被相続人が事業に使っていた土地
- 相続人が事業を引き継ぐ場合に対象
③ 貸付事業用宅地等（賃貸）
- 被相続人がアパートや駐車場などに貸していた土地
- 相続人が貸付事業を継続する場合（※要件厳しめ）
■具体例
たとえば、自宅の敷地評価額が6,000万円で、面積が330㎡以内の場合：
◆ 評価額 6,000万円 ×（1 - 0.8）＝ 1,200万円に圧縮！
→ この1,200万円に対して相続税がかかるため、大幅に節税できます。
■適用を受けるための主な要件（例）
自宅用地 相続人が配偶者 or 同居していた子などで、その後も住み続ける
事業用地 相続人が事業を継続する意思と実態がある
貸付用地 相続開始前3年以内に貸付を開始したものは原則対象外 など
※配偶者が取得する場合は、無条件で適用可能（例：自宅）
■手続き・申告について
この特例を使うには、相続税の申告書に特例の適用を申請する必要があります。
忘れると適用できないので要注意です！
■まとめ
メリット 土地の相続税評価額が最大80％減額
対 象 自宅、事業用、貸付用の土地（条件あり）
要 件 居住・事業継続、面積制限など
手続き 相続税申告で適用申請が必要
◆参考資料：国税庁「小規模宅地等についての課税価格の計算の特例」
長期譲渡所得と短期譲渡所得
不動産などの資産を売却する際にとても重要です。「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」は、資産を保有していた期間（所有期間）によって分かれるもので、それによって税率も大きく変わります。
■ 長期譲渡所得 vs 短期譲渡所得
◆短期譲渡所得
5年以下 短期間の所有での売却。投機的とみなされ、税率が高い。
約39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税）
◆長期譲渡所得
5年超 長く保有した資産の売却。優遇税率が適用される。
約20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税）
■ 所有期間のカウント方法
- 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていれば「長期」、5年以下なら「短期」となります。
- カウントは「取得日から譲渡した年の1月1日まで」です。
■ 譲渡所得の計算式
譲渡所得=譲渡価額−（取得費+譲渡費用）−特別控除（※条件付き）
その後、長期 or 短期に応じた税率が適用されます。
■ 特別控除の例（長期譲渡所得で適用されやすい）
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 10年超保有の軽減税率の特例
- 買換え特例（一定条件で課税繰り延べ）
■ 補足
- 不動産の「登記日」ではなく実際の引渡日（契約成立日）が取得日とされます。
- 相続や贈与で取得した場合は、元の所有者の取得日・取得価格を引き継ぐルールがあります（取得費引継ぎ制度）。
空家の3,000万円特別控除 耐震リフォーム
■相続人3人以上は2,000万円控除に
2024年（令和6年）1月1日以降に対象となる「相続した空き家」を売却した場合で、相続人が3人以上いると、これまでの「3,000万円の特別控除」が一人あたり2,000万円に引き下げられます。
これは2023年度の税制改正による変更で、控除額の減額とともに一定の要件が緩和されています 。
◆ ポイントまとめ
◆変更前（～2023年12月31日の譲渡） 一人あたりの控除額：3,000万円
譲渡前整備が必須（耐震改修や解体）
◆変更後（2024年1月1日以降の譲渡） 相続人が2人以下 一人あたりの控除額：3,000万円
相続人が3人以上 一人あたり：2,000万円
譲渡から翌年2月15日までに買主が工事すればOKに
◆該当するかを確認する方法
- 譲渡日が2024年1月1日以降であること
- 相続人が3人以上いるかどうか
- 相続後3年以内か、かつ譲渡期限が令和9年（2027年）12月31日までに完了
- 空き家が対象要件（築年数・用途・耐震等）を満たしていること
これらの条件を満たす場合、控除額は通常の3000万円ではなく、2,000万円になりますのでご注意ください。
■国税庁公式解説より（改正内容抜粋）
被相続人居住用家屋等の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例については、
譲渡時までに耐震改修工事が完了していない場合でも、譲渡日から翌年2月15日までに買主が耐震改修を完了し、証明書を取得したときは適用可能 となる。（令和6年度税制改正）
✔️ 令和6年4月1日以降の譲渡分で
✔️ 買主が翌年2月15日までに耐震改修＋証明書取得する
■特例の適用を受けるための要件ハの（イ）（ロ）（ハ）の（ロ）
（ロ） 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと。
■空き家の3,000万円特別控除を使うには、一定の条件のもと、
売却前に耐震リフォームをするか、建物を解体して土地として売却するという要件が含まれています
■ ポイント：売却前の「耐震改修」または「解体」が必須
これは、旧耐震基準の建物（昭和56年5月31日以前の建築）が多く老朽化しており、そのまま流通させると安全面で問題があるためです。
そのため、以下のいずれかをしなければ、3,000万円控除は使えません。
① 建物を残して売る場合
- 現行の耐震基準に適合するようにリフォーム（耐震改修）してから売却する。
② 建物を壊して土地として売る場合：
- 売却前に建物を解体して更地にする。
■ 国税庁の公式記載（要約）
昭和56年5月31日以前に建築された建物であって、譲渡の時までにその建物を次のいずれかの方法で処理していること
・耐震基準に適合するように補強工事を行うこと
・除却（取り壊し）して土地のみを譲渡すること
■ 補足：耐震リフォームにかかる費用と手間
- 耐震リフォームには100万円〜200万円以上かかることが多く、手続きも煩雑です。
- そのため、実務では建物を解体して更地で売る方が簡単かつ確実というケースが多く見られます
つまり、「解体 or 耐震リフォーム」は3,000万円特別控除を受けるための重要な要件の一つです
売却を検討されている場合は、早めに相談して下さい。
容積率緩和の対象となる車庫の条件
中古不動産の購入における建築確認と既存不適格の注意点
中古住宅の売買では、建築確認申請書や検査済証の有無、また建物が当初の申請通りに建てられているかを確認することが重要です。
これらが整っていない場合や、建ぺい率・容積率がオーバーしている場合、金融機関によっては住宅ローンが利用できないことがあります。
建物が当時は合法でも、現在の建築基準法に適合しているかの調査が必要です。
これは、法令知識だけでなく、現場経験や実務判断力も求められます。
中古不動産仲介のポイント
中古不動産仲介では、新築や土地のみの取引と違い、建物そのものの知識が非常に重要です。
たとえば、容積率オーバーと思われる場合でも、以下のような緩和規定が存在します。
【1】容積率緩和の対象となる車庫の条件
以下のすべてを満たす場合、建物全体の延べ面積の1/5までの車庫部分は、容積率に算入されません：
- 建築物の1階部分に設けられていること
- 自動車の駐車のための用途に供されていること
- 住宅・共同住宅・店舗等に付属する車庫であること
△注意点：
- 車庫部分が店舗や事務所等として使われている場合は除外対象になりません。
- 実際には、所轄の建築主事や市区町村役所で確認を取ることが推奨されます。
【2】既存不適格建物について
既存不適格住宅とは：
「建築当時は法令に適合していたが、その後の法改正等により、現在の基準に適合しなくなった建物」のことです。
違法建築とは異なり、当初は合法だった点がポイントです。
✅ よくある既存不適格の例
- 用途地域の変更により容積率や建ぺい率を超えてしまった
- 道路拡幅などで、接道義務（2項道路等）を満たさなくなった
- 耐震基準改正により、構造上不適合（例：1981年以前の旧耐震基準）
✖違法建築との違い
既存不適格建築物：建築当時は適法 → 法改正により不適合になった
違法建築物：当初から建築基準法に違反（例：無許可増築、用途変更など）
△ 既存不適格住宅の注意点
- 利用：原則としてそのまま使用可能（ただし例外あり）
- 増改築：一定規模を超えると、現行法への適合が必要
- 建て替え：現行法に従う必要があり、同じ規模の再建不可の場合も
- 資産価値：売却や融資に不利な要因となるケースがある（金融機関の審査で減額対象に）
法的根拠
- 建築基準法 第3条第2項
→ 既存不適格建築物の継続使用を認める規定
→ ただし、「大規模の修繕・模様替え」「用途変更」「再建築」等では制限あり
相続税の基礎控除、配偶者特別控除
相続税の「基礎控除」と「配偶者の税額軽減（配偶者控除）」について、ご説明します。
■相続税の基礎控除とは？
相続税には「基礎控除」という制度があり、相続財産がこの金額以下であれば、
相続税はかかりません。
■基礎控除の計算式
3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）
＜例＞
法定相続人が配偶者と子ども2人の合計3人の場合
3,000万円 ＋（600万円 × 3）＝ 4,800万円
→ 4,800万円までの遺産には相続税はかかりません。
■配偶者の税額軽減（配偶者控除）とは？
配偶者が相続する場合、特別に大きな控除（非課税枠）があります。これを「配偶者の税額軽減」といいます。
■非課税限度額
配偶者が相続する財産については以下のどちらか大きい方まで非課税になります。
- 1億6,000万円
- 配偶者の法定相続分までの金額
つまり、配偶者が多くの財産を相続しても、一定の範囲なら相続税がかからないという制度です。
■例
配偶者と子ども1人が相続人 → 配偶者の法定相続分は 1/2
遺産が3億円の場合 → 配偶者が1億5,000万円を相続 → 非課税（法定相続分以下）
■注意点
- 配偶者控除を受けるには相続税の申告が必要です（ゼロでも申告しないと控除は適用されません）。
- 配偶者控除があるとはいえ、将来的な二次相続（たとえば配偶者が亡くなった後の相続）を考慮することも大切です。
国税庁
「NO4158 配偶者の税額の軽減」 ご参照ください。
私道承諾書
「私道承諾書（しどうしょうだくしょ）」とは、不動産取引や建築確認申請などで私道（＝個人が所有する道路）を通行・使用する許可を得るための書類です。
家を建てる・再建築する場合には非常に重要になります。
■ 私道承諾書とは？
◆定義：私道の所有者から、通行やライフライン（上下水道・ガス・電気など）の埋設を認める旨の同意を文書で得たものです。
■私道承諾書が必要な場面
▲建築確認申請
私道に接している土地に建物を建てるには、接道義務を満たす必要があり、私道の使用許可がないと確認が下りないことがあります
▲不動産売買
買主が「その道を使って家に入れるのか？」と心配になるため、承諾書がないと取引が進まないことも。
▲ライフラインの引き込み
私道の下に配管を通すには、所有者の許可が必要です。後々のトラブル回避にもつながります
■私道承諾書に記載される内容（例）
- 私道の所在地・地番
- 承諾する内容（通行、掘削、ライフラインの埋設など）
- 承諾の条件（期限、将来の所有権移転時の効力など）
- 承諾者の氏名・住所・押印（実印が望ましい）
▲ 注意点・よくあるトラブル
■承諾は書面で
口約束では法的効力が不十分。書面＋署名・押印が必須
■所有者が複数いる場合
全員からの承諾が必要。1人でも拒否すると建築不可のケースも。
■永続的な承諾ではないことも
期間限定や、所有者変更で無効になる可能性もあるため、内容をよく確認
■「位置指定道路」の場合は別ルール
建築基準法上の「位置指定道路」であれば、承諾書が不要なケースもあります
■ まとめ：私道承諾書は安全・安心のカギ
私道に接道する不動産を購入・建築する場合は、私道承諾書の有無が非常に重要です。将来のトラブルを避けるためにも、必ず内容を確認しましょう。
参考：国土交通省「建築基準法における道路の取扱い」
※電柱・NTTやケーブルテレビの線が上空を通過している場合の承諾書を得る場合もあります。
収益還元法
■収益還元法とは？
収益還元法（しゅうえきかんげんほう）は、不動産や企業の価値を評価する手法の一つで、
将来的に得られると予測される収益を現在の価値に割り引いて評価する方法です。
■具体的にはどういうこと？
この方法では、次のようなステップで評価を行います：
① 収益の見積もり
その資産（例：賃貸マンションやオフィスビル）から将来得られる年間の純収益（NOI）を計算します。
- 回り（キャップレート）の設定
投資家が期待する利回りを設定します。たとえば5%など。
③ 価値の算出
次の式を使って評価額を計算します：
■収益還元法の種類
- 直接還元法：単年の純収益を還元利回りで割って価値を算出。
- DCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）：将来の複数年分のキャッシュフローを現在価値に割引いて評価。
■どんなときに使うの？
- 不動産鑑定評価（賃貸不動産など）
- M&A（企業買収時の企業価値評価）
- 投資判断（株式やREITなど）
■収益還元法の事例：賃貸マンションの評価
所在地：東京都内
- 1Kタイプの部屋が10戸あるマンション
- 月額賃料：1戸あたり8万円
- 空室率：5%
-
年間運営費：100万円
① 年間総収入（GPI）
8万円×10戸×12ヶ月=960万円
② 空室損失・滞納損失（5%）
960万円× 5% = 48万円
③ 実効総収入（EGI）
960万円−48万円=912万円
④ 純収益（NOI）
912万円−100万円（運営費）=812万円
⑤ 還元利回り（例：5%）
⑥ 収益還元法による評価額
812万円÷0.05=1億6240万円
■結果
このマンションの評価額は 約1億6,240万円 になります。
修繕積立金・予備費の目安（年間）
修繕積立金・予備費の目安（年間）
一般的な目安としては、以下の通りです：
修繕積立金 家賃収入の5～10％ 外壁・屋根・設備などの将来修繕に備える
予備費（緊急修理など） 家賃収入の3～5％ 給油器故障・漏水など突発的な支出に備える
※ 例えば年間家賃収入が600万円のケース：
- 修繕積立金：600万円 × 10% ＝ 60万円
- 予備費：600万円 × 5% ＝ 30万円
- 合計：年間90万円（15%）を保守的に確保するのが理想的
注意点
- 築年数が古いほど割合は高めに見積もるべきです（15%〜20%を想定してもよい）。
- 区分マンションの場合は管理組合で積み立てている修繕積立金が別途あるため、確認が必要。
- 一棟物件ではオーナー自身が責任を持って備える必要があるため、現実的に数年ごとの修繕計画を立てておくと安心です。
結論として、家賃収入の10〜15%を目安に修繕・予備費を積み立てるのが健全な経営と言えます。
これを怠ると、突発的な支出でキャッシュフローが急激に悪化するリスクがあります。
