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分筆

分筆（ぶんぴつ）とは、不動産登記において一つの土地（筆）を複数の土地に分ける手続きのことを言います。

■ 分筆の基本情報

【1】なぜ分筆するの？

相続で土地を分けたいとき
売買や贈与で一部だけ譲渡したいとき
複数の用途に土地を分けて使いたいとき（例：住宅用・店舗用）

【2】分筆の条件

地目ごとに分ける（農地は農地として）
境界が確定している必要あり（隣地とのトラブル防止）
測量が必要（通常は土地家屋調査士が対応）

【3】必要な手続き

土地家屋調査士に依頼して測量・境界確認
分筆登記申請（法務局にて）
登記完了後、新たな地番が付き、それぞれ独立した不動産になります

【4】必要書類（一例）

登記申請書
分筆図（測量結果）
所有者の本人確認書類
委任状（代理人が申請する場合）

【5】注意点

市街化調整区域などでは制限がある場合も
農地の場合、「農地法の許可」が必要になることも

収益還元法

■収益還元法とは？

収益還元法（しゅうえきかんげんほう）は、不動産や企業の価値を評価する手法の一つで、
将来的に得られると予測される収益を現在の価値に割り引いて評価する方法です。

■具体的にはどういうこと？

この方法では、次のようなステップで評価を行います：

① 収益の見積もり

その資産（例：賃貸マンションやオフィスビル）から将来得られる年間の純収益（NOI）を計算します。

回り（キャップレート）の設定

投資家が期待する利回りを設定します。たとえば5%など。

③ 価値の算出

次の式を使って評価額を計算します：

■収益還元法の種類

直接還元法：単年の純収益を還元利回りで割って価値を算出。
DCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）：将来の複数年分のキャッシュフローを現在価値に割引いて評価。

■どんなときに使うの？

不動産鑑定評価（賃貸不動産など）
M&A（企業買収時の企業価値評価）
投資判断（株式やREITなど）

■収益還元法の事例：賃貸マンションの評価

所在地：東京都内

1Kタイプの部屋が10戸あるマンション
月額賃料：1戸あたり8万円
空室率：5%
年間運営費：100万円

① 年間総収入（GPI）

8万円×10戸×12ヶ月=960万円

② 空室損失・滞納損失（5%）

960万円× 5% = 48万円

③ 実効総収入（EGI）

960万円−48万円=912万円

④ 純収益（NOI）

912万円−100万円（運営費）=812万円

⑤ 還元利回り（例：5%）

⑥ 収益還元法による評価額

812万円÷0.05=1億6240万円

■結果

このマンションの評価額は 約1億6,240万円 になります。

収支シミュレーションの見直し

収支シミュレーションの見直し

築年数が経っている物件では、単純な「表面利回り」だけではリスクを見逃してしまうことがあります。

以下の点に注意して、より現実的なキャッシュフロー予測を立てる必要があります。

1. 修繕費の見込み

築古物件では、給排水管の交換や外壁塗装、屋根補修など大きな修繕が近づいていることが多いです。
数百万円単位の費用がかかる場合もあるため、事前に専門家に見積もりを依頼しておくと安心です。

2. 家賃下落の可能性

築年数が古くなるほど、家賃の下落リスクが高まります。
物件周辺の家賃相場と比較して、今後どの程度下がる可能性があるかを把握しましょう。

3. 空室率の上昇

築古物件は入居希望者が少なくなりがちで、空室期間が長期化することもあります。
地域の空室率や入居ニーズ（学生、単身者、高齢者など）も要チェックです。

4. 固定費の増加

古い物件は保険料が高くなる傾向があります。
管理費・修繕積立金（マンションの場合）も築年数とともに上がる場合があります。

5. 節税効果の過信に注意

築古物件は減価償却による節税メリットが強調されがちですが、実際の現金支出が多ければ赤字になる可能性も。
節税だけで判断せず、現金の出入り＝実質収支に注目しましょう。

■現実的な収支シミュレーション例

年間家賃収入　　　６００万円と仮定

空室ロス（10％）　-60

管理費・共益費　　 -50

修繕積立・予備費　 -80

固定資産税　　　　-30

火災保険　　　　　-10

融資返済　　　　　 -250

年間収支合計　　　+120

※ これは一例であり、実際はもっと詳細な項目と精度の高い見積もりが必要です。

築古物件を買うなら、「利回りが高い＝儲かる」ではないことをしっかり意識し、「将来的な支出やリスクを織り込んだシミュレーション」が成功の鍵です。

修繕積立金・予備費の目安（年間）

修繕積立金・予備費の目安（年間）

一般的な目安としては、以下の通りです：

修繕積立金　　　　　　　家賃収入の5～10％　外壁・屋根・設備などの将来修繕に備える

予備費（緊急修理など）　家賃収入の3～5％　給油器故障・漏水など突発的な支出に備える

※ 例えば年間家賃収入が600万円のケース：

修繕積立金：600万円 × 10% ＝ 60万円
予備費：600万円 × 5% ＝ 30万円
合計：年間90万円（15%）を保守的に確保するのが理想的

注意点

築年数が古いほど割合は高めに見積もるべきです（15%〜20%を想定してもよい）。
区分マンションの場合は管理組合で積み立てている修繕積立金が別途あるため、確認が必要。
一棟物件ではオーナー自身が責任を持って備える必要があるため、現実的に数年ごとの修繕計画を立てておくと安心です。

結論として、家賃収入の10〜15%を目安に修繕・予備費を積み立てるのが健全な経営と言えます。

これを怠ると、突発的な支出でキャッシュフローが急激に悪化するリスクがあります。

省令準耐火

「省令準耐火（しょうれいじゅんたいか）」とは、日本の建築基準法に基づき、火災に対する一定の安全性能を満たした住宅の構造を指す用語です。正式には「準耐火構造に準ずる防火性能を有する住宅」という位置づけで、国土交通省の告示（省令）によって定められた基準を満たした建物を意味します。

省令準耐火構造の特徴

隣接する住宅からの延焼を防ぐため、屋根・外壁が不燃材料で作られている

内部の火災拡大を防ぐため、天井・壁が一定時間火を通さない素材で構成されている
各室間の防火区画が確保されており、火災時の延焼を遅らせる設計
木造であっても、石膏ボードなどの耐火被覆を使用して防火性能を高めている

■メリット

火災保険料が安くなることが多い（「省令準耐火構造」として扱われると保険会社の割引対象になる）
安全性が高く、万が一の火災にも強い

道路種別

【建築基準法第42条の道路種別】

ア．第1項第1号道路（法定道路）

都市計画法等に基づいて道路として認定されている公道。
幅員4m以上（または6m以上）あることが多い。
最も基本的な公道で、問題なく建築可能。

イ．第1項第2号道路（旧道）

都市計画区域が指定された当時からすでに存在していた道路で、特定行政庁に認められたもの。
現在は法定道路に準ずる扱いを受ける。
いわゆる「既存道路」とも呼ばれます。

ウ．第1項第3号道路（開発道路）

開発許可を得て造成された開発区域内の道路。
都市計画法の開発許可に基づいて整備され、建築基準法上の道路として認定されている。

エ．第1項第4号道路（事業計画道路）

都市計画により将来的に道路になる予定のもの。
公共事業の施行により道路として計画されているが、未完成の状態でも道路とみなされる場合あり。

オ．第1項第5号道路（位置指定道路）

個人や法人が私道を作る際に、特定行政庁から位置の指定を受けた道路。
一定の条件を満たすと建築基準法上の道路として認定される。

【第2項道路（いわゆる「2項道路」）】

カ．第2項道路（みなし道路）

建築基準法の施行以前から存在する幅員4m未満の道で、特定行政庁により道路とみなされたもの。
建築の際には道路中心線から2m（6m地区では3m）セットバックが必要。
セットバック後の線が「敷地と道路の境界線」とされます。

【建築基準法第42条に該当しない道路】

キ．非該当道路（建築不可）

建築基準法第42条で定める道路に該当しない道。
原則として建築不可。ただし、接道義務を緩和する特例や、建築審査会の許可により例外が認められることも。

接道義務（建築基準法第43条）にも注意が必要です。
→ 幅4m以上の道路に2m以上接している必要あり（例外あり）

東京都建築安全条例（路地状敷地）

東京都建築安全条例第3条（路地状敷地の形態）より

第三条　建築物の敷地が路地状部分のみによって道路に接する場合には、その敷地の路地状部分の幅員は、路地状部分の長さに応じ、次に定める幅員以上としなければならない。

一　20メートル以下のもの　2メートル
二　20メートルを超えるもの　3メートル

２　前項の規定にかかわらず、次の各号のいずれかに該当する建築物を建築する場合においては、その敷地の路地状部分の幅員は、前項に規定する幅員に1メートルを加えたもの以上としなければならない。

一　耐火建築物又は準耐火建築物以外の建築物であって、その延べ面積の合計が200平方メートルを超えるもの
二　特殊建築物であって、その延べ面積の合計が100平方メートルを超えるもの

このように、路地状部分の長さや建物の用途・構造により幅員要件が異なるため、計画段階での確認が非常に重要です。

擁壁所有者

■擁壁の所有者を判断するポイント

① 擁壁がどちらの土地に属しているか

擁壁の設置位置が境界線のどちら側にあるかによって、所有者が判断されることがあります。

擁壁が片側の土地に完全にある → その土地の所有者が擁壁の所有者
擁壁が境界線をまたいで設置されている → 両方の所有者で共有している可能性あり
◇大きな高低差のある分譲地等の多くは、区画を考えてから工事をします。

境界杭を打ち付けて工事をしても実際は無理なので、造成工事が終わってから境界の杭を打ちます。

作成した図面通りに登記申請すると擁壁の間が境界になる事があります。

擁壁全てを上敷地所有者のもの、下敷地所有者のものではなく、その杭から境界になります。（擁壁は共有）

② 擁壁の目的と造成の経緯

擁壁が「どちらの土地を支えるために作られたのか」も重要です。

高い土地の所有者が土を崩さないように造成した → 高い方の土地の所有者が設置したとされ、所有者になるケースが多い
低い土地の所有者が土砂の侵入を防ぐために設置した → 低い方の所有者が設置した可能性あり

⛏ 実際には、開発業者や造成時の資料（開発許可図面、境界確認書、登記簿など）を確認する必要があります。

③ 登記簿や土地境界図で確認

擁壁そのものが建物ではないため、登記されていないことが多いですが、土地の登記簿や実測図などで境界線や擁壁の位置が確認できる場合もあります。
不動産調査士や土地家屋調査士に相談して、「境界標（杭）」の位置を確認するのが確実です。

よくあるトラブルと注意点

擁壁の修繕や崩落時の責任については、所有者の責任になる可能性があります。
共同利用している場合でも、誰が修繕費を出すかでトラブルになることがあります。
不動産の売買時にも、擁壁の所有・管理責任の確認は重要です。

■まとめ：擁壁の所有者は？

擁壁の位置　境界線のどちら側かを確認

造成の経緯　どちらの土地のために作られたか

登記・図面　登記簿や実測図、境界標を確認

不明な場合は、不動産専門家に相談するのがベストです

ご夫婦の相続

お子様がいないご夫婦の相続については、「配偶者がすべて相続するわけではない」という点がとても大切です。

多くの方が誤解しやすい部分でもあります。

■詳しくは、相続や不動産に強い私たちの公式サイトでもわかりやすく解説しています。

◆お子様がいない場合の相続の基本ルール（法定相続）

被相続人（亡くなった方）に子どもがいない場合、相続の対象になる親族の順番は以下のようになります：

配偶者は常に相続人（割合は状況により異なる）
子どもがいなければ、「親（直系尊属）」が相続人に
親がすでに亡くなっていれば、「兄弟姉妹」が相続人に

◆ 例で見る相続パターン

■ケース1：配偶者と両親が相続人の場合

配偶者：3分の2
両親：3分の1（両親で分け合う）

■ケース2：配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合（親がすでに他界）

配偶者：4分の3
兄弟姉妹：4分の1（複数人で分け合う）

◆注意ポイント

遺言書がなければ、民法に基づいて分けることになります。
配偶者が安心して自宅に住み続けるためにも、遺言書の作成が強く推奨されます。
兄弟姉妹が相続人になる場合、配偶者と面識がなくても法的な権利が発生するため、トラブルの原因になることもあります。

◆対策としておすすめなのは？

公正証書遺言の作成
配偶者にすべてを遺したい場合など、明確に意思を残せます。
任意後見制度や死後事務委任契約の活用
将来の介護や葬儀、財産整理もサポートできます。

お子様がいないご夫婦の相続は、遺言があるかどうかで結果が大きく変わる可能性があります。

ほかにも知りたいケースがあれば、遠慮なくご相談ください。

告知義務

「超高齢化社会における不動産取引における孤独死の告知義務」について、国土交通省のガイドラインを基に説明します

■告知義務の基本的な考え方

2021年10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、孤独死を含む人の死に関する告知義務の基準が明確化されました

■告知義務が原則不要なケース

自然死（老衰や病死）や、日常生活の中での不慮の事故死（転倒事故、誤嚥など）で、かつ特殊清掃等が行われていない場合は、原則として告知義務はありません。

自宅における死因のうち、老衰や病死による死亡が9割以上を占める一般的なものであるため、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えます

▲ 告知義務が必要となるケース

自殺、他殺、火災による死亡など、事件性のある死が発生した場合
自然死や不慮の事故死であっても、遺体の発見が遅れ、特殊清掃や大規模なリフォーム等が行われた場合。
死因が明らかでない場合（自然死か自殺・他殺か判断できない場合）

これらの場合、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるため、告知義務が生じます

■告知義務の期間

賃貸借取引において、上記の告知義務が必要な事案が発生してから概ね3年が経過した後は、原則として告知義務は不要とされています。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案については、3年経過後も告知が必要となる場合があります。

告知義務の有無や期間については、個別の事案の内容や社会的影響等を総合的に判断する必要があります。全宅連

■ 告知の方法と内容

告知を行う際には、事案の発生時期、場所、死因、特殊清掃等が行われた場合はその旨を伝える必要があります。
ただし、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はありません。

宅地建物取引業者は、売主・貸主に対して告知書等への適切な記載を求め、これを買主・借主に交付することが、トラブルの未然防止と迅速な解決のためにも有効です

■まとめ

▲自然死（老衰・病死）　　　　　

告知義務原則不要　特殊清掃等が行われていない場合

▲日常生活の中での不慮の事故死　