お知らせ - 株式会社アイワ住宅-不動産の売買・仲介・相続・建築・リフォーム・賃貸

道路幅員について

「道路の幅員（ふくいん）」についてご説明します。これは土地や建物に関する手続き、不動産購入、建築許可などに深く関わるとても重要なポイントです。

✅ 幅員（ふくいん）とは？

「道路の幅のこと（＝道幅）」です。
正確には、道路の両端（境界線）間の水平距離のことを指します。 

✅ 幅員の測り方

• 一般的には道路の境界線から反対側の境界線までの直線距離
• 歩道や側溝も含むのが基本（ただし例外あり）

◆たとえば…
歩道＋車道＋側溝の幅を合計して「幅員6m」と表すことが多いです。 

✅ なぜ幅員が重要なの？

主に以下の理由があります：

✅ 幅員の基準と種類（建築基準法） 

✅ セットバックとは？

道路の幅員が4m未満の道路に接する敷地に建物を建てる場合、道路の中心線から2mの位置まで後退して建築する必要があります。

その後退部分は「道路としてみなされる」ため、建築や塀の設置はできません。 

✅ 幅員を確認するには？

1. 役所（市区町村の建築課や道路課）で確認可能
2. 道路台帳や建築計画概要書でチェック
3. 土地家屋調査士や不動産会社に依頼するのも安心

✅ 注意点

• 登記簿には幅員は記載されていないため、現地調査や公的な資料での確認が必要です
• 古い住宅街では幅員が狭く、セットバックが必要なケースが多い
• 建築不可の土地もあるため、土地購入前には必ず確認！
• 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

不動産無料相談のご案内

相模南支部では、相談員による不動産無料相談所を開設して不動産に関するご相談をお受けしております

相談ご希望の方は、必ず事前に無料相談所（支部事務局）に電話、FAXまたはe-mailにてご予約ください。
※FAXまたはe-mailでの申し込みの際ご希望日の相談日と時間、氏名、連絡先、相談内容をご記載ください

■相模南支部 不動産無料相談所

予約制

TEL 042-743-3276

e-mail:このメールアドレスはスパムボットから保護されています。閲覧するにはJavaScriptを有効にする必要があります。

FAX 042-749-1965

(受付時間：月曜～金曜　9:00～12:00、13:00～17:00)

開設日

毎月第2火曜日（5月･8月除く） 13:30～15:30

ご相談時間：30分（15:30に面談は終了します）

受付4階にお越しください。

アクセス

• 〒252-0303 神奈川県相模原市南区相模大野3-17-18 サンハイツ相模大野第2 401

• 小田急小田原線 相模大野駅北口より徒歩3分
• 1階はアパマンショップ北口店

小規模宅地等の特例

2025/3/23作成

「小規模宅地等の特例（しょうきぼたくちとうのとくれい）」について、相続税の節税においてとても重要な制度ですので、分かりやすくご説明します。

■小規模宅地等の特例とは？

相続した土地が「自宅」や「事業に使っていた土地」である場合、一定の条件を満たせば、相続税の課税評価額を最大80％減額できる特例制度です。

これは、残された家族が住み続けたり、事業を継続したりするのに過大な税負担がかからないようにするための措置です。

■どれくらい減額されるの？

■対象になる土地の種類

① 特定居住用宅地等（自宅）

• 被相続人が住んでいた土地
• 配偶者、同居していた子などが引き続き居住する場合に対象

② 特定事業用宅地等（事業）

• 被相続人が事業に使っていた土地
• 相続人が事業を引き継ぐ場合に対象

③ 貸付事業用宅地等（賃貸）

• 被相続人がアパートや駐車場などに貸していた土地
• 相続人が貸付事業を継続する場合（※要件厳しめ）

■具体例

たとえば、自宅の敷地評価額が6,000万円で、面積が330㎡以内の場合：

◆ 評価額 6,000万円 ×（1 - 0.8）＝ 1,200万円に圧縮！

→ この1,200万円に対して相続税がかかるため、大幅に節税できます。

■適用を受けるための主な要件

※配偶者が取得する場合は、無条件で適用可能（例：自宅）

■手続き・申告について

この特例を使うには、相続税の申告書に特例の適用を申請する必要があります。
忘れると適用できないので要注意です！

■まとめ

◆参考資料：国税庁「小規模宅地等についての課税価格の計算の特例」 

詳しくは国税局NO.4124をご参照ください。

地域包括支援センターについて

■ 地域包括支援センターとは？

◆ 概要

地域包括支援センターは、高齢者が住み慣れた地域で安心して生活を続けられるように支援する公的機関です。各市区町村が設置し、社会福祉法人や医療法人などが受託して運営していることが多いです。

■対象者

• 主に65歳以上の高齢者
• そのご家族や介護者
• 近隣住民、地域の関係者など

✅ 主な役割・業務内容（大きく分けて4つ）

■ 配置されている専門職

1. 保健師・看護師：健康や医療の相談に対応
2. 社会福祉士：福祉サービスや人権擁護の支援
3. 主任ケアマネジャー：介護予防やケアプラン作成の専門家

この3職種が連携してチームで支援してくれます。

■ どこにあるの？

市区町村ごとに設置されており、地域を分担して担当。
「〇〇市 第3地域包括支援センター」のような名前で呼ばれています。

◆例：東京都世田谷区には25か所以上の包括支援センターがあります。

■利用方法

• 相談は無料
• 電話・窓口・訪問など柔軟に対応
• 予約不要のところも多いですが、事前連絡がスムーズです

■ よくある相談内容

• 一人暮らしの親が心配…
• 介護保険の申請ってどうやるの？
• 認知症かもしれないけど、どこに相談すればいい？
• ご近所の高齢者が心配…
• 介護疲れでつらい…

こんなとき、地域包括支援センターに相談すればOKです！

■まとめ

地域包括支援センターは、高齢者とその家族にとっての「地域の安心窓口」です。
介護が必要になる前から、気軽に相談できる存在として、ぜひ覚えておきましょう。

◆お近くのセンターを探すには、「〇〇市 地域包括支援センター」で検索してみてください。市役所の公式HPにも必ず情報があります。

参考：
厚生労働省「地域包括支援センターについて」

登録免許税とは

20252/3/20作成

「登録免許税（とうろくめんきょぜい）」とは、登記や登録を行う際に課される国税の一つで、主に不動産の登記や会社の設立・変更などの登記をする際に必要になります。（2025年3月22日作成）

■ 登録免許税の概要

■ 具体的な例（主なもの）

※上記税率は法改正により変更される場合があります。

■ 減税・免税措置

住宅取得時や特定の条件を満たす場合、軽減税率や非課税措置が適用されることもあります。

例：

• 新築住宅の所有権保存登記 → 0.15％（軽減措置あり）
• 特定の法人設立支援制度を利用した場合の登録免許税の減免 など

ご自身のケースに当てはめた試算もできますので、気になる場合は具体的な内容を教えてください。

参考：国税庁 登録免許税の概要

国税庁　NO.7191　登録免許税の税額表をご参照ください

当社の建物仕様・構造

当社の建物の構造は、日本ツーバイフォー建築協会「ツーバイフォー住宅ガイド」に準じております。建築は1坪当たり65万円からになります。ユニットバス、洗面化粧台、システムキッチンのプレゼンシートがありますので、ご興味ある方はご連絡下さい。

空家の3,000万円特別控除　耐震リフォームについて

空き家の3,000万円特別控除を使うには、一定の条件のもと、

売却前に耐震リフォームをするか、建物を解体して土地として売却するという要件が含まれています。

✅ ポイント：売却前の「耐震改修」または「解体」が必須

これは、旧耐震基準の建物（昭和56年5月31日以前の建築）が多く老朽化しており、そのまま流通させると安全面で問題があるためです。
そのため、以下のいずれかをしなければ、3,000万円控除は使えません。

① 建物を残して売る場合

• 現行の耐震基準に適合するようにリフォーム（耐震改修）してから売却する。

② 建物を壊して土地として売る場合：

• 売却前に建物を解体して更地にする。

✅ 国税庁の公式記載（要約）

昭和56年5月31日以前に建築された建物であって、譲渡の時までにその建物を次のいずれかの方法で処理していること
・耐震基準に適合するように補強工事を行うこと
・除却（取り壊し）して土地のみを譲渡すること

※詳細は：国税庁｜タックスアンサー No.3306

✅ 補足：耐震リフォームにかかる費用と手間

• 耐震リフォームには100万円〜200万円以上かかることが多く、手続きも煩雑です。
• そのため、実務では建物を解体して更地で売る方が簡単かつ確実というケースが多く見られます。

つまり、「解体 or 耐震リフォーム」は3,000万円特別控除を受けるための重要な要件の一つです。
売却を検討されている場合は、早めに相談して下さい。

私道掘削とは

「私道掘削制限の緩和」とは、私道の下にライフライン（上下水道・ガス・電気など）を通すための工事を、一定の条件下で許可・緩和する措置のことです。本来、私道は「私人の所有地」なので、勝手に掘削（＝地面を掘ること）することはできません。

■ 私道掘削とは？

私道（私有地）に配管などを埋設したり、交換・修理するために地面を掘る行為のことです。

⚠️ 通常の私道掘削の制限

✅ 掘削制限の緩和措置とは？

所有者の同意が得られない場合でも、公共の福祉やライフライン確保のために、一定条件で掘削を認める制度があります。

代表的な制度・方針

■ 緩和が認められるケースの一例

• 周辺の住民が最低限の生活インフラを必要としている
• 私道の使用が「不可避」で、他に代替手段がない
• 掘削部分の復旧が保証されている
• 掘削工事による私道の機能低下がないことが確認されている

■ 手続きの流れ（一般例）

1. 掘削の目的・範囲を明示した計画書を作成
2. 私道所有者への同意取得（できる範囲で）
3. 自治体（市区町村）の道路管理課や建築指導課に相談
4. 必要に応じて「特例承認」または「公共工事としての執行申請」へ進む

■ 注意点

• 緩和はあくまで例外措置で、自治体の判断に強く依存します。
• 私道の所有者が反対している場合は、裁判や調停に発展する可能性も。
• 掘削後の原状回復（舗装など）や近隣対応も大切です。

■ まとめ

「私道掘削制限の緩和」は、公私のバランスをとりながら、地域生活のインフラ整備を現実的に進めるための手段です。ただし、すべてのケースで認められるわけではないため、事前に自治体への相談・調整が不可欠です。

必要であればあなたの自治体におけるガイドラインを調べたり、相談窓口をご案内することもできます。

参考資料：

• 東京都都市整備局 私道掘削に関する対応
• 各市区町村「私道掘削ガイドライン」等

不動産無料相談について

不動産に関する「無料相談」は、誰でも気軽に利用できる心強いサポートです。特に初めての売買や相続、空き家の管理などで不安なことがある方にとって、大きなメリットがあります。

■ 不動産無料相談のメリット

✅ ① 専門家のアドバイスが“無料”で受けられる

• 不動産業者、司法書士、弁護士、税理士などのプロが相談に応じてくれる
• 通常なら費用がかかるアドバイスを無料で気軽に受けられるのは大きな利点

✅ ② 売却や相続などのトラブルを未然に防げる

• 「隣地との境界がはっきりしない」
• 「共有名義の不動産をどう分けるべき？」
• 「空き家の管理責任が心配」 こうした問題を早めに相談することで、将来のトラブルを防止できます。

✅ ③ 複数の選択肢を提案してもらえる

• 売却だけでなく、リースバック・賃貸・空き家活用なども提案されることがあります。
• 「どうするのが一番得か？」を中立的な視点でアドバイスしてもらえる。

✅ ④ 悪徳業者への対策になる

• 強引なセールスや不利な契約を結ぶ前に、事前に相談できる窓口として活用可能。
• 特に高齢者や不動産に詳しくない方には重要です。

✅ ⑤ 匿名・相談だけでもOKな場合が多い

• 個人情報を開示せずに相談できるケースもあり、気軽に第一歩が踏み出せる

■ こんなときに無料相談を使うと便利！

• 家を売るべきか貸すべきか迷っている
• 相続した空き家をどう活用するか悩んでいる
• 不動産の評価額を知りたい
• 売却トラブルに巻き込まれそう…
• 近隣トラブル（越境・境界問題）を相談したい

■ まとめ：迷ったらまず「無料相談」へ！

「相談するほどでもないかも…」と思っても、気軽に聞ける窓口があるのが無料相談の魅力です。
早めの相談が、将来のトラブル回避・資産価値の最大化につながりますよ ?

必要であれば、お住まいの地域で利用できる無料相談窓口のご案内もできます！

参考：
公益社団法人 神奈川県宅地建物取引業協会　相模南支部（無料相談）

不動産取得税

✅ 不動産取得税とは？

不動産（土地や建物）を有償または無償で取得したときに課される税金です。都道府県が課税主体で、一度きりの税金です。

✅ どんなときにかかるの？

✅ 税額の計算方法

基本的な計算式はこちら：

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不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率

■ 標準税率：

• 土地・建物ともに 4%
  ※ただし、軽減措置により以下のように軽減されるケースが多いです。

✅ 主な軽減措置（住宅用の場合）

◎ 新築住宅の場合：

• 税率：3% に軽減
• 建物の評価額から1,200万円の控除（一定条件あり）

◎ 土地の軽減：

• 課税標準額から控除あり（計算が少し複雑）
• 例：一定の面積以下の宅地であれば1/2に減額

◎ 中古住宅の軽減（条件あり）：

• 耐震基準を満たす住宅（昭和57年以降の建築など）であれば控除対象に
• 建築年数や用途によって異なるので、都道府県税事務所に確認が安心

✅ 支払いのタイミングと方法

• 不動産を取得してから数か月後に納税通知書が届く
• 通常は都道府県税事務所から送られてきます
• コンビニや銀行、スマホ決済などで支払い可能

✅ 注意点

• 固定資産税評価額は、市場価格とは異なるため注意
• 軽減措置を受けるには申告が必要な場合もあるので、通知書を受け取ったら内容をよく確認
• 贈与による取得は、贈与税も別途かかる場合あり

✅ 相談先

• お住まいの都道府県税事務所
• 当社でも安心です！