不動産無料相談所
神奈川県宅地建物取引業協会 相模南支部では、不動産に関する無料相談を実施しています
■相模南支部 不動産無料相談所
- 開催日時：毎月第2火曜日（5月・8月および祝日を除く）13:30～15:30
- 相談時間：1人30分（15:30に面談終了）
- 場所：〒252-0303 神奈川県相模原市南区相模大野3-17-18 サンハイツ相模大野第2 401
- アクセス：小田急小田原線 相模大野駅北口より徒歩3分
- 予約方法：完全予約制。電話、FAX、またはEメールで予約が必要です。
- 電話：042-743-3276
- FAX：042-749-1965
- Eメール：このメールアドレスはスパムボットから保護されています。閲覧するにはJavaScriptを有効にする必要があります。
- 受付時間：月～金 9:00～12:00、13:00～17:00（土日祝日・夏季・年末年始休暇を除く）
- ※相談日前日の17時が予約締切です
- ■相模原市役所での不動産無料相談
相模原市では、各区役所で不動産無料相談を実施しています。
中央区役所
- 開催日：第2金曜日・第4月曜日（祝日を除く）
- 時間：13:30～16:00（1人30分以内）
- 場所：中央区役所市民相談室
- 予約方法：当日の午前8時30分から電話で予約（先着順）
- 申込先：政策課 市民相談室 042-769-8230
南区役所
- 開催日：第1月曜日（祝日を除く）
- 時間：13:30～16:00（1人30分以内）
- 場所：南区役所市民相談室
- 予約方法：当日の午前8時30分から電話で予約（先着順）
- 申込先：政策課 市民相談室 042-749-2171
緑区役所
- 開催日：第3月曜日（祝日を除く）
- 時間：13:30～16:00（1人30分以内）
- 場所：緑区役所市民相談室
- 予約方法：当日の午前8時30分から電話で予約（先着順）
- 申込先：政策課 市民相談室 042-775-1773
不動産の売買、賃貸、相続、契約トラブルなど、さまざまな相談に対応しています。専門の相談員が対応しますので、お気軽にご利用ください
市及び協会相談員
相模原市の空家等相談員、神奈川県宅地建物取引業相談員として活動しています。
空き家の管理・活用・売却、相続後の不動産の整理など、「誰に相談していいかわからない」問題を、現場目線でサポートします。
売却ありきではなく、状況に応じた最適な選択肢をご提案します。
まずはお気軽にご相談ください。
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自宅を売った時の3,000万円特別控除
「居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除」は、マイホーム（居住用不動産）を売却したときに得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる制度です。以下に詳しく解説します
■ 3,000万円特別控除とは？
マイホーム（居住用の住宅や土地）を売却した際の譲渡益から、最大3,000万円まで控除できる制度です。
■ 適用されるケース
- 本人やその家族が実際に住んでいた住宅を売却した場合
- 住まなくなってから3年目の年末までに売却した場合
■適用要件（主な条件）
- 売却した不動産が本人の居住用財産であること
- 実際に住んでいたマイホームが対象です（別荘などは対象外）
- 過去に同じ特例を使っていないこと
- 同じ特例を使ってから2年を経過していない場合は再利用不可
- 家屋を取り壊した後でもOK
- 売却前に建物を取り壊しても、取り壊し後から1年以内に売却すれば適用可
- 親子や夫婦間など特別な関係にある人への売却ではないこと
■ 控除の計算方法（簡単な例）
例）
マイホームの売却価格：5,000万円
取得費（購入価格）：2,000万円
譲渡費用（仲介手数料など）：200万円
【譲渡所得】
＝ 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）
＝ 5,000万 -（2,000万 + 200万）＝ 2,800万円
【特別控除適用後】
2,800万円 - 3,000万円 → 所得ゼロ（課税されません）
■ 他の特例との併用について
- 「軽減税率の特例」とは併用できません
- 「買換え特例」などとは併用不可
- どの特例を使うか、慎重な選択が必要です（税理士に相談をおすすめ）
■ 手続きの方法
- 確定申告が必要です！
- 売却した翌年の2月16日～3月15日に申告
- 「譲渡所得の内訳書」などを添付
■ 注意点
- 空き家になってから長期間放置していた場合は適用できないことがあります
- 一時的な引越しで住んでいなかった期間も考慮されます
不明点があれば、税務署や税理士に相談するのが安心ですよ?
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。国税局HPより
航空法
航空法（こうくうほう）は、日本の空の安全を確保し、航空機の運航や空港の管理、航空従事者の資格などを定めた法律です。正式名称は「航空法（昭和27年法律第231号）」で、所管は国土交通省
航空法の目的
- 航空の安全確保
- 航空機の円滑な運航
- 人命・財産の保護
主な内容（ポイント別）
□ 航空機の定義と分類
- 航空機：人が乗って飛行できる装置（飛行機・ヘリコプターなど）
- 無人航空機（ドローン等）：近年の改正で厳格に規制対象化
□ 飛行ルール（空域・高度）
- 最低安全高度
- 市街地：原則 300m以上
- 人家の少ない地域：原則 150m以上
- 制限空域
- 空港周辺、人口集中地区（DID）、自衛隊・米軍施設周辺 など
- 夜間・目視外飛行は原則禁止（許可制）
□ 空港・飛行場の規制
- 空港周辺の高さ制限
- 建築物・クレーン・広告塔などは制限対象
- 障害物の設置制限
- 建築計画時に航空法の確認が必要なケースあり（不動産実務で重要）
□ 航空従事者の資格
- 操縦士（パイロット）
- 航空整備士
- 航空管制官
→ 国家資格・免許制
□ 無人航空機（ドローン）規制（重要）
- 100g以上は航空法の対象
- 原則禁止行為：
- 人口集中地区（DID）上空
- 夜間飛行
- 人・建物から30m未満
- 催し場所上空
- 国交省の許可・承認が必要な場合あり
-
□不動産・建築実務との関係（実務上の注意）
- 空港周辺土地
- 建物高さ制限 → 収益性・建築計画に影響
- クレーン・看板
- 一時的でも届出・制限対象になることあり
- ドローン撮影
- 物件撮影でも無許可飛行は違法の可能性
□関連法令（セットで確認）
- 建築基準法（高さ制限・用途地域）
- 小型無人機等飛行禁止法（重要施設周辺）
- 電波法（無線通信）
- □各自治体条例規制
-
- 空港名を指定した高さ制限
- 相模原・町田・大和エリアでの具体適用
- ドローン撮影を合法に行う方法
- 空港周辺土地
年数が経っている収益物件の購入時の注意点
年数が経っている収益物件の購入時の注意点
- 建物の構造と耐震性
- 1981年6月以降の「新耐震基準」適合物件かどうかを確認しましょう。
- 古い物件は耐震補強が必要なことが多く、その費用を見込んでおく必要があります。
- 修繕履歴とメンテナンス状況
- 定期的な修繕がされていない場合、外壁や屋根、配管設備に大きな修繕費がかかる可能性があります。
- 修繕記録（修繕履歴）を確認することが重要です。
- 設備の老朽化
- 給排水管・電気設備・エレベーターなどの交換時期に注意。
- 特に配管が古いと漏水リスクが高まります。
- 入居者の属性と入居率
- 長期入居者が多い場合、家賃が相場より低く抑えられているケースも。
- 空室率や滞納リスクもチェックしましょう。
- 法的制限・再建築可否
- 古い建物は接道義務を満たしておらず「再建築不可」の場合があります。
- これにより資産価値の下落や売却困難のリスクが生じます。
- 収支シミュレーションの見直し
- 購入後の修繕費や稼働率低下を見込んだ現実的なシミュレーションを行うことが大切です。
- 金融機関の評価
- 築年数が古いと金融機関の融資評価が厳しくなる場合があります。
- 物件評価額や融資年数の制限に影響します。
相模原市「盛土法」
【相模原市の盛土法について】
相模原市では、盛土法の施行により、市内全域の土地が「宅地造成等工事規制区域」または「特定盛土等規制区域」のいずれかに指定されており、すべての土地が盛土法の規制対象となっています。
そのため、宅地はもちろん、山林・農地・雑種地など土地の用途に関わらず、一定規模以上の盛土・切土・土砂の仮置きを行う場合には、事前に市への許可または届出が必要となる場合があります。
相模原市内には、過去に造成された宅地や高低差のある敷地、擁壁を伴う土地が多く存在しており、現況では問題がないように見える場合でも、盛土法の技術基準を満たしていないケースがあります。このような土地では、建替えや再造成、盛土の追加を行う際に、是正工事や計画変更が求められることがあります。
また、工事内容によっては、盛土法に基づく手続きが建築確認申請とは別に必要となり、事前協議や行政手続きに一定の期間を要する場合があります。そのため、建築計画や不動産取引においては、スケジュールに十分な余裕をもって検討することが重要です。
特に、緑区を中心とした丘陵地や傾斜地を含むエリアでは、排水計画や擁壁構造、安定計算の提出を求められる場合があり、工事費や工期に影響が出る可能性があります。
相模原市内で盛土や切土を伴う工事、または該当する可能性のある土地の売買をご検討の際は、早い段階で行政窓口や専門家へ相談し、法令遵守と安全性を十分に確認したうえで計画を進めてください。
収支シミュレーションの見直し
収支シミュレーションの見直し
築年数が経っている物件では、単純な「表面利回り」だけではリスクを見逃してしまうことがあります。
以下の点に注意して、より現実的なキャッシュフロー予測を立てる必要があります。
1. 修繕費の見込み
- 築古物件では、給排水管の交換や外壁塗装、屋根補修など大きな修繕が近づいていることが多いです。
- 数百万円単位の費用がかかる場合もあるため、事前に専門家に見積もりを依頼しておくと安心です。
2. 家賃下落の可能性
- 築年数が古くなるほど、家賃の下落リスクが高まります。
- 物件周辺の家賃相場と比較して、今後どの程度下がる可能性があるかを把握しましょう。
3. 空室率の上昇
- 築古物件は入居希望者が少なくなりがちで、空室期間が長期化することもあります。
- 地域の空室率や入居ニーズ（学生、単身者、高齢者など）も要チェックです。
4. 固定費の増加
- 古い物件は保険料が高くなる傾向があります。
- 管理費・修繕積立金（マンションの場合）も築年数とともに上がる場合があります。
5. 節税効果の過信に注意
- 築古物件は減価償却による節税メリットが強調されがちですが、実際の現金支出が多ければ赤字になる可能性も。
- 節税だけで判断せず、現金の出入り＝実質収支に注目しましょう。
■現実的な収支シミュレーション例
年間家賃収入 ６００万円と仮定
空室ロス（10％） -60
管理費・共益費 -50
修繕積立・予備費 -80
固定資産税 -30
火災保険 -10
融資返済 -250
年間収支合計 +120
※ これは一例であり、実際はもっと詳細な項目と精度の高い見積もりが必要です。
築古物件を買うなら、「利回りが高い＝儲かる」ではないことをしっかり意識し、「将来的な支出やリスクを織り込んだシミュレーション」が成功の鍵です。
固定資産税基準日
日本の会計年度（または学校年度など）は一般的に4月から翌年3月までですが、固定資産税の課税基準日は「1月1日」と定められています。
1月1日が基準日
日本の地方税法によって定められています。
- 固定資産税は、その年の1月1日現在で固定資産（土地・家屋・償却資産など）を所有している人に課税されます。
- 1月1日を基準日にし、全国一律のルールで課税されます。
- 実際の納税通知書は多くの自治体で4月～6月ごろに送付され、納付は年4回の分納が多いです（6月、9月、12月、翌年2月など）。
ポイントまとめ
会計年度 4月1日～翌年3月31日
固定資産税の課税基準日 1月1日
納税通知書の送付時期 通常4～6月頃
納付方法 一括または年4回の分納
「年度」と「課税基準日」は、ずれが生じます。
連帯保証人
賃貸契約に関する保証制度、特に連帯保証人制度の見直しについて、説明します。
1. 連帯保証人とは？
連帯保証人は、借主が賃料を支払わなかったり契約違反をした場合、借主と同じ責任を負う人です。債権者（この場合オーナーや管理会社）は、借主に請求せず直接連帯保証人に請求できるほど、責任が重い立場にあります。
2. 制度の見直し（民法改正）について
2020年4月1日に施行された改正民法により、個人が連帯保証人になる場合、次のような制限が加わりました。
■ 極度額の設定が義務化
- 個人が連帯保証人になる場合、「極度額」（保証の限度額）を契約書に明記しなければ、その保証契約は無効になります。
- これにより、連帯保証人は無制限な責任を負わされるリスクが軽減されました。
3. 極度額とは？
- 例えば、「極度額300万円」と明記されていれば、借主がいくら滞納しても、連帯保証人に請求できるのは最大300万円までです。
- 家賃が月10万円であれば、30か月分（＝2年半）までの滞納分が限度、というイメージです。
4. 滞納が何か月で連帯保証人に通知されるか？
これは契約内容や管理会社の運用によります。一般的には：
- 1～2か月滞納時点で借主・連帯保証人に連絡が行くケースが多いです。
- 連帯保証人への通知義務は法律で明記されているわけではありませんが、適切なタイミングで通知することが求められています。
5. 2か月以上の支払義務違反と契約解除
- 契約書に「2か月以上賃料を滞納した場合、契約解除できる」とあれば、貸主はその時点で契約解除できます。
- しかし、貸主が何か月も滞納状態を放置した場合でも、連帯保証人に極度額までの請求はできます。
6. 空き家状態が続いていた場合は？
- 借主が退去せず、長期間家賃を滞納し続け、かつオーナーが対応しなかった場合でも、連帯保証人には極度額までの責任が生じる可能性があります。
- ただし、貸主の「損害拡大回避義務」に反する場合は、保証人の責任が軽減される可能性もあります。
まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 連帯保証人の責任 | 借主と同等。ただし極度額の範囲内。 |
| 極度額 | 契約時に必ず明記。上限のこと。 |
| 通知時期 | 多くは1～2か月の滞納で通知。 |
| 空き家が続いた場合 | 責任はあるが、貸主の対応状況によって減免可能性あり。 |
空家の3,000万円特別控除 耐震リフォーム
■相続人3人以上は2,000万円控除に
2024年（令和6年）1月1日以降に対象となる「相続した空き家」を売却した場合で、相続人が3人以上いると、これまでの「3,000万円の特別控除」が一人あたり2,000万円に引き下げられます。
これは2023年度の税制改正による変更で、控除額の減額とともに一定の要件が緩和されています 。
◆ ポイントまとめ
◆変更前（～2023年12月31日の譲渡） 一人あたりの控除額：3,000万円
譲渡前整備が必須（耐震改修や解体）
◆変更後（2024年1月1日以降の譲渡） 相続人が2人以下 一人あたりの控除額：3,000万円
相続人が3人以上 一人あたり：2,000万円
譲渡から翌年2月15日までに買主が工事すればOKに
◆該当するかを確認する方法
- 譲渡日が2024年1月1日以降であること
- 相続人が3人以上いるかどうか
- 相続後3年以内か、かつ譲渡期限が令和9年（2027年）12月31日までに完了
- 空き家が対象要件（築年数・用途・耐震等）を満たしていること
これらの条件を満たす場合、控除額は通常の3000万円ではなく、2,000万円になりますのでご注意ください。
■国税庁公式解説より（改正内容抜粋）
被相続人居住用家屋等の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例については、
譲渡時までに耐震改修工事が完了していない場合でも、譲渡日から翌年2月15日までに買主が耐震改修を完了し、証明書を取得したときは適用可能 となる。（令和6年度税制改正）
✔️ 令和6年4月1日以降の譲渡分で
✔️ 買主が翌年2月15日までに耐震改修＋証明書取得する
■特例の適用を受けるための要件ハの（イ）（ロ）（ハ）の（ロ）
（ロ） 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと。
■空き家の3,000万円特別控除を使うには、一定の条件のもと、
売却前に耐震リフォームをするか、建物を解体して土地として売却するという要件が含まれています
■ ポイント：売却前の「耐震改修」または「解体」が必須
これは、旧耐震基準の建物（昭和56年5月31日以前の建築）が多く老朽化しており、そのまま流通させると安全面で問題があるためです。
そのため、以下のいずれかをしなければ、3,000万円控除は使えません。
① 建物を残して売る場合
- 現行の耐震基準に適合するようにリフォーム（耐震改修）してから売却する。
② 建物を壊して土地として売る場合：
- 売却前に建物を解体して更地にする。
■ 国税庁の公式記載（要約）
昭和56年5月31日以前に建築された建物であって、譲渡の時までにその建物を次のいずれかの方法で処理していること
・耐震基準に適合するように補強工事を行うこと
・除却（取り壊し）して土地のみを譲渡すること
■ 補足：耐震リフォームにかかる費用と手間
- 耐震リフォームには100万円〜200万円以上かかることが多く、手続きも煩雑です。
- そのため、実務では建物を解体して更地で売る方が簡単かつ確実というケースが多く見られます
つまり、「解体 or 耐震リフォーム」は3,000万円特別控除を受けるための重要な要件の一つです
売却を検討されている場合は、早めに相談して下さい。
