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擁壁の所有者

■擁壁の所有者を判断するポイント

① 擁壁がどちらの土地に属しているか

擁壁の設置位置が境界線のどちら側にあるかによって、所有者が判断されることがあります。

擁壁が片側の土地に完全にある → その土地の所有者が擁壁の所有者
擁壁が境界線をまたいで設置されている → 両方の所有者で共有している可能性あり
◇大きな高低差のある分譲地等の多くは、区画を考えてから工事をします。

境界杭を打ち付けて工事をしても実際は無理なので、造成工事が終わってから境界の杭を打ちます。

作成した図面通りに登記申請すると擁壁の間が境界になる事があります。

擁壁全てを上敷地所有者のもの、下敷地所有者のものではなく、その杭から境界になります。（擁壁は共有）

② 擁壁の目的と造成の経緯

擁壁が「どちらの土地を支えるために作られたのか」も重要です。

高い土地の所有者が土を崩さないように造成した → 高い方の土地の所有者が設置したとされ、所有者になるケースが多い
低い土地の所有者が土砂の侵入を防ぐために設置した → 低い方の所有者が設置した可能性あり

⛏ 実際には、開発業者や造成時の資料（開発許可図面、境界確認書、登記簿など）を確認する必要があります。

③ 登記簿や土地境界図で確認

擁壁そのものが建物ではないため、登記されていないことが多いですが、土地の登記簿や実測図などで境界線や擁壁の位置が確認できる場合もあります。
不動産調査士や土地家屋調査士に相談して、「境界標（杭）」の位置を確認するのが確実です。

よくあるトラブルと注意点

擁壁の修繕や崩落時の責任については、所有者の責任になる可能性があります。
共同利用している場合でも、誰が修繕費を出すかでトラブルになることがあります。
不動産の売買時にも、擁壁の所有・管理責任の確認は重要です。

✅ まとめ：擁壁の所有者は？

擁壁の位置　境界線のどちら側かを確認

造成の経緯　どちらの土地のために作られたか

登記・図面　登記簿や実測図、境界標を確認

不明な場合は、不動産専門家に相談するのがベストです

リースバックとは

「リースバック」は、自宅を売却して現金化し、そのまま賃貸として住み続ける仕組みです。老後資金や債務整理などの選択肢として注目されていますが、メリットもあればリスクもあります。

■ リースバックとは？

あなたが所有する家を不動産会社などに売却し、
その後「賃貸契約を結んで住み続ける」方式です

✅ リースバックのメリット（大丈夫な点）

① 現金化できる　　　　　　　　不動産を売却して、老後資金・借金返済・事業資金などに充てられる

② 引越し不要　　　　　　　　　売却後も自宅に住み続けられるので、家族や生活への影響が少ない

③ 老後の資金計画に使いやすい　年金生活などで資金が心配な方にとって選択肢になりうる

④ 将来的に買い戻しも可能　　　条件を満たせば、自分の家を再び買い戻せる場合もある

　　　　（契約内容による）

⚠️ 注意点（気をつけるべき点）

① 売却価格が市場より安いことが多い　　通常の売却より 2〜3割安くなるケースも

② 賃料が割高になる場合も　　　　　　　長く住み続けると、家賃負担が重くなることが

③ 住み続けられる保証はない　　　　　　賃貸契約なので、更新されなければ 退去の可能性も

④ 買い戻し価格が高めに設定されがち　　元の価格より高額になるケースもあるため要注意　　

■ リースバックは「大丈夫かどうか」の判断基準

✔ こんな人には向いている

老後の資金確保が急務
転居せずに生活を続けたい
すでに子供に家を相続する予定がない

❌ 向いていないかもしれない人

売却益を最大化したい（普通に売った方が高く売れます）
家を最終的に残したい（賃貸では家が他人の所有物になる）
長期的に同じ家に絶対に住みたい

■ まとめ：リースバックは「手段のひとつ」

リースバックは「危険な制度」ではありませんが、目的と条件をしっかり整理してから選ぶべきサービスです。
不動産会社や金融機関によって条件は大きく異なるので、複数社から見積もり・比較するのがとても大事です！

必要であれば、「無料でリースバック診断してくれるサービス」や「信頼できる会社の見つけ方」などもご案内できますよ?

参考：国土交通省「住宅リースバックに関するガイドライン」

配偶者居住権とは

「配偶者居住権（はいぐうしゃきょじゅうけん）」について、ご説明します。

■配偶者居住権とは？

「配偶者居住権」とは、被相続人（亡くなった方）の配偶者が、亡くなるまで、または一定期間、無償でその住まいに住み続けられる権利です。

これは、2020年（令和2年）4月1日に施行された新しい制度で、高齢の配偶者の住まいを守るために導入されました。

■なぜ必要になったの？

これまでの制度では、住んでいた家も相続財産の一部として分割対象になるため、配偶者が「家を失う」リスクがありました。

特に、子どもとの遺産分割協議で不利な立場になることも…。

➡️ そこで「配偶者の住む権利」を独立して保護するために、この制度が導入されました。

■どんな権利なの？

居住権の性質　　　　所有権と別に設定される「使用権」

無償で住める　　　　家賃などは不要

第三者に売却不可　　譲渡・売却できない（保護目的の為）

法的保護あり　　　　登記すれば第三者に対抗可能

■取得の方法は？

配偶者居住権は、以下のどちらかで取得できます。

遺産分割協議で定める
遺言で指定されている場合

➡️ いずれの場合も、法務局で登記することで権利が保護されます。

■例で説明（簡単なケース）

夫が亡くなり、妻と子が相続人。
夫婦が住んでいた家の評価額は3,000万円。

【従来の方法】

妻が家を相続するなら、3,000万円分の他の財産が相続できなくなる（バランスが取りにくい）

【配偶者居住権を使った場合】

妻が「住む権利（配偶者居住権）」を取得 → 評価額はたとえば1,200万円
残りの1,800万円分の家の所有権は子どもに → 財産の分け方が柔軟になる

■メリット・デメリット

メリット　

高齢の配偶者の住まいを確保できる

財産の分け方が柔軟になる

デメリット

不動産の評価や分割が複雑になる

家を売って現金化しにくくなる

■まとめ

2020年に施行された新しい制度
配偶者の「住まいを守る権利」として注目
相続人間のトラブル防止にも有効
遺言や遺産分割協議での事前の合意がポイント

不動産無料相談所のご案内

神奈川県宅地建物取引業協会相模南支部では、不動産に関する無料相談を実施しています

■相模南支部不動産無料相談所

開催日時：毎月第2火曜日（5月・8月および祝日を除く）13:30～15:30
相談時間：1人30分（15:30に面談終了）
場所：〒252-0303 神奈川県相模原市南区相模大野3-17-18 サンハイツ相模大野第2 401
アクセス：小田急小田原線相模大野駅北口より徒歩3分
予約方法：完全予約制。電話、FAX、またはEメールで予約が必要です。
- 電話：042-743-3276
- FAX：042-749-1965
- Eメール：このメールアドレスはスパムボットから保護されています。閲覧するにはJavaScriptを有効にする必要があります。
- 受付時間：月～金 9:00～12:00、13:00～17:00（土日祝日・夏季・年末年始休暇を除く）
- ※相談日前日の17時が予約締切です
- ■相模原市役所での不動産無料相談

相模原市では、各区役所で不動産無料相談を実施しています。

中央区役所

開催日：第2金曜日・第4月曜日（祝日を除く）
時間：13:30～16:00（1人30分以内）
場所：中央区役所市民相談室
予約方法：当日の午前8時30分から電話で予約（先着順）
申込先：政策課市民相談室 042-769-8230

南区役所

開催日：第1月曜日（祝日を除く）
時間：13:30～16:00（1人30分以内）
場所：南区役所市民相談室
予約方法：当日の午前8時30分から電話で予約（先着順）
申込先：政策課市民相談室 042-749-2171

緑区役所

開催日：第3月曜日（祝日を除く）
時間：13:30～16:00（1人30分以内）
場所：緑区役所市民相談室
予約方法：当日の午前8時30分から電話で予約（先着順）
申込先：政策課市民相談室 042-775-1773

不動産の売買、賃貸、相続、契約トラブルなど、さまざまな相談に対応しています。専門の相談員が対応しますので、お気軽にご利用ください

宅地建物取引業法第35条重要事項説明について

宅地建物取引業法第35条および第35条の2の概要を説明します。

✅ 宅地建物取引業法第35条：重要事項の説明

目的：宅地や建物を売買・賃貸する契約の前に、買主や借主に対して「重要な事項」をきちんと説明する義務を定めています。

主なポイント：

宅地建物取引士が書面（重要事項説明書）を使って説明しなければならない。
主な説明事項には、以下のような内容が含まれます：
- 登記された権利関係（所有権・抵当権など）
- 法令による制限（都市計画法・建築基準法など）
- 私道の負担の有無
- 物件の概要（所在地、面積、構造など）

✅ 宅地建物取引業法第35条の2：環境確保に関する説明

目的：環境保全や住環境の安全に関する事項を取引前に明示する義務を追加しています。

主なポイント：

特定有害物質（土壌汚染、アスベストなど）の存在についての説明義務
周辺の生活環境（悪臭、騒音など）についての情報
自治体が定める条例などによる制限がある場合の説明

■補足

この2つの条文は、「取引の公正性」と「消費者の保護」を確保するために非常に重要な規定です。

特に第35条の説明は「重要事項説明」として、不動産業者の重要な義務とされています。

65歳以上の介護をしている方へのお願い

✅介護をしている65歳以上の方へ～介護認定とケア施設の利用について～

介護をされている方の中には、ご自身が心身ともに疲れを感じている方もいらっしゃると思います。そんな方には、介護認定の申請やケア施設への通所をおすすめします。

なぜ介護認定の申請がおすすめなのか

介護を続けていると、知らず知らずのうちに疲れがたまり、身体の動きが鈍くなったり、うっかりミスが増えたりすることがあります。そのような状態が続くと、

要支援1などの認定を受けられる可能性があります。

介護認定を受けることで、心身のリフレッシュが可能になり、自分自身を大切にする時間が確保できます

✅申請に必要なもの

介護認定の申請には、医師の診断書が必要です。まずはかかりつけの医師に相談してみましょう

✅要支援1の認定を受けた場合

ケア施設に通所できるようになります。
利用料の自己負担は1割～3割（保険適用）です。
月に1度、半日だけなど、ご自身の体調にあわせてスケジュールを組むことができます。
軽い運動やレクリエーション、相談などを通して、心身のケアが受けられます。

ケアマネジャーや施設のスタッフと相談しながら、無理のない範囲で安心して利用できます

✅介護認定を申請できる人

65歳以上（第1号被保険者）：日常生活で支援や介護が必要な方
40～64歳（第2号被保険者）：加齢に伴う特定疾病により介護が必要になった方

✅申請方法

申請は、以下の方法で行えます：

本人またはご家族
地域包括支援センター（高齢者支援センター）
ケアマネジャー
特別養護老人ホームなどの介護保険施設に代行してもらうことも可能です。

ご自身の健康と生活の質を守るためにも、早めの申請を検討されることをおすすめします。何か不安なことがあれば、お近くの地域包括支援センターにお気軽にご相談ください

非公開会社再任登記と過料について

株式会社などの法人では、たとえ登記事項に変更がなくても、取締役などの任期が満了するたびに登記を行う必要があります。

特に、取締役の任期が10年（最長）とされている非公開会社（株式の譲渡制限がある会社）では、実質的に「同じ内容でも10年ごとに再任登記が必要」となります

✅ 理由と根拠

会社法上、取締役や監査役などの役員の任期が満了すると、「退任」とみなされ、登記が必要です。
たとえ再任（同じ人物が再度就任）であっても、任期の更新＝新たな就任と扱われ、登記しなければなりません
■この登記を怠ると、前述のように過料（最大100万円）の対象となります

■対応例

任期満了 → 株主総会で再任決議 → 議事録作成 → 2週間以内に登記申請

新耐震基準とは

「新耐震基準」とは、日本で1981年（昭和56年）6月に施行された建築基準法改正によって導入された耐震設計の基準です。この基準は、建物が震度6強〜7程度の大地震でも「倒壊・崩壊しない」ことを目指しています

■背景と特徴

旧耐震基準（1971年以前）
→ 「震度5程度の地震で損傷しないこと」が目安
→ 大地震時の倒壊リスクが高い
新耐震基準（1981年以降）
→ 「震度6強〜7でも倒壊しない」ことが基本方針
→ 構造体の設計に鉄筋や壁量の強化が盛り込まれた

■築年数での判断目安

1981年6月以前　旧耐震基準

1981年6月以降　新耐震基準（重要）

2000年以降　　より厳格な改訂あり

■注意点

新耐震基準以前の建物でも耐震改修工事で補強が可能です。
マンションや戸建ての購入時は「竣工日」や「検査済証」の確認が大切です

建築計画概要書と記載事項証明書について

✅ 建築計画概要書（けんちくけいかくがいようしょ）

概要：
建築確認申請時に提出された建物の計画内容が記載された書類です。建築主事（または指定確認検査機関）が確認した計画内容が記載されています。

主な記載内容：

建物の所在地・用途・構造・規模（階数・延床面積など）
建築主や設計者の名前
建築確認番号、確認日
防火地域や用途地域などの法的制限情報

用途：

不動産購入時の物件調査
リフォーム・建て替えの際の法的確認資料として利用

✅ 記載事項証明書（きさいじこうしょうめいしょ）

正しい取得先：
➡ 市区町村の建築指導課など（※地域により名称は異なる場合あり）

概要：
建築基準法に基づき、確認済証や検査済証の内容などを証明する書類です。建築確認の記録に基づいて交付されます。