お知らせ - 株式会社アイワ住宅-不動産の売買・仲介・相続・建築・リフォーム・賃貸

65歳以上の介護をしている方へ

■介護をしている65歳以上の方へ ～介護認定とケア施設の利用について～ 

介護をされている方の中には、ご自身が心身ともに疲れを感じている方もいらっしゃると思います。そんな方には、介護認定の申請やケア施設への通所をおすすめします。

なぜ介護認定の申請がおすすめなのか

介護を続けていると、知らず知らずのうちに疲れがたまり、身体の動きが鈍くなったり、うっかりミスが増えたりすることがあります。そのような状態が続くと、

要支援1などの認定を受けられる可能性があります。

介護認定を受けることで、心身のリフレッシュが可能になり、自分自身を大切にする時間が確保できます 

■申請に必要なもの

介護認定の申請には、医師の診断書が必要です。まずはかかりつけの医師に相談してみましょう 

■要支援1の認定を受けた場合

• ケア施設に通所できるようになります。
• 利用料の自己負担は1割～3割（保険適用）です。
• 月に1度、半日だけなど、ご自身の体調にあわせてスケジュールを組むことができます。
• 軽い運動やレクリエーション、相談などを通して、心身のケアが受けられます。

ケアマネジャーや施設のスタッフと相談しながら、無理のない範囲で安心して利用できます 

■介護認定を申請できる人

• 65歳以上（第1号被保険者）：日常生活で支援や介護が必要な方
• 40～64歳（第2号被保険者）：加齢に伴う特定疾病により介護が必要になった方

■申請方法

申請は、以下の方法で行えます：

• 本人またはご家族
• 地域包括支援センター（高齢者支援センター）
• ケアマネジャー
• 特別養護老人ホームなどの介護保険施設に代行してもらうことも可能です。

ご自身の健康と生活の質を守るためにも、早めの申請を検討されることをおすすめします。何か不安なことがあれば、お近くの地域包括支援センターにお気軽にご相談ください

配偶者居住権

 「配偶者居住権（はいぐうしゃきょじゅうけん）」について、ご説明します。

■配偶者居住権とは？

「配偶者居住権」とは、被相続人（亡くなった方）の配偶者が、亡くなるまで、または一定期間、無償でその住まいに住み続けられる権利です。

これは、2020年（令和2年）4月1日に施行された新しい制度で、高齢の配偶者の住まいを守るために導入されました。

■なぜ必要になったの？

これまでの制度では、住んでいた家も相続財産の一部として分割対象になるため、配偶者が「家を失う」リスクがありました。

特に、子どもとの遺産分割協議で不利な立場になることも…。

■そこで「配偶者の住む権利」を独立して保護するために、この制度が導入されました。

■どんな権利なの？

居住権の性質　　　　所有権と別に設定される「使用権」

無償で住める　　　　家賃などは不要

第三者に売却不可　　譲渡・売却できない（保護目的の為）

法的保護あり　　　　登記すれば第三者に対抗可能

■取得の方法は？

配偶者居住権は、以下のどちらかで取得できます。

1. 遺産分割協議で定める
2. 遺言で指定されている場合

■いずれの場合も、法務局で登記することで権利が保護されます。

■例で説明（簡単なケース）

夫が亡くなり、妻と子が相続人。
夫婦が住んでいた家の評価額は3,000万円。

【従来の方法】

妻が家を相続するなら、3,000万円分の他の財産が相続できなくなる（バランスが取りにくい）

【配偶者居住権を使った場合】

• 妻が「住む権利（配偶者居住権）」を取得 → 評価額はたとえば1,200万円
• 残りの1,800万円分の家の所有権は子どもに → 財産の分け方が柔軟になる

■メリット・デメリット

メリット　

高齢の配偶者の住まいを確保できる

財産の分け方が柔軟になる

デメリット

不動産の評価や分割が複雑になる

家を売って現金化しにくくなる

■まとめ

• 2020年に施行された新しい制度
• 配偶者の「住まいを守る権利」として注目
• 相続人間のトラブル防止にも有効
• 遺言や遺産分割協議での事前の合意がポイント 

私道使用承諾書

「私道掘削制限の緩和」とは、私道の下にライフライン（上下水道・ガス・電気など）を通すための工事を、一定の条件下で許可・緩和する措置のことです。

本来、私道は「私人の所有地」なので、勝手に掘削（＝地面を掘ること）することはできません。

■ 私道掘削とは？

　　　私道（私有地）に配管などを埋設したり、交換・修理するために地面を掘る行為のことです。

▲通常の私道掘削の制限

▲所有者の承諾が必要　　

　　掘削するには私道の所有者全員の書面による同意（私道承諾書）が原則必要

▲同意が得られないと工事できない

　　一人でも拒否する人がいれば、ライフラインの整備ができず、建築や居住に大きな支障が。

■掘削制限の緩和措置とは？

所有者の同意が得られない場合でも、公共の福祉やライフライン確保のために、一定条件で掘削を認める制度があります。

代表的な制度・方針

▲自治体による行政指導　

　　「どうしても必要な工事」であると判断された場合、自治体が調整・指導を行うことがあります

▲都道府県・市区町村の条例・ガイドライン

　　一部自治体では、特定の要件を満たす場合に、私道掘削を認める規定を設けています

▲公共性の高い工事の場合

　　上下水道など、公益性の高いインフラ整備は、特例的に掘削が許可される場合があります

■ 緩和が認められるケースの一例

• 周辺の住民が最低限の生活インフラを必要としている
• 私道の使用が「不可避」で、他に代替手段がない
• 掘削部分の復旧が保証されている
• 掘削工事による私道の機能低下がないことが確認されている

■ 手続きの流れ（一般例）

1. 掘削の目的・範囲を明示した計画書を作成
2. 私道所有者への同意取得（できる範囲で）
3. 自治体（市区町村）の道路管理課や建築指導課に相談
4. 必要に応じて「特例承認」または「公共工事としての執行申請」へ進む

■ 注意点

• 緩和はあくまで例外措置で、自治体の判断に強く依存します。
• 私道の所有者が反対している場合は、裁判や調停に発展する可能性も。
• 掘削後の原状回復（舗装など）や近隣対応も大切です。

■ まとめ

「私道掘削制限の緩和」は、公私のバランスをとりながら、地域生活のインフラ整備を現実的に進めるための手段です。ただし、すべてのケースで認められるわけではないため、事前に自治体への相談・調整が不可欠です。

必要であればあなたの自治体におけるガイドラインを調べたり、相談窓口をご案内することもできます。

参考資料：

• 東京都都市整備局 私道掘削に関する対応
• 各市区町村「私道掘削ガイドライン」等

ご案内コース

◆株式会社アイワ住宅のご案内方法について
当社では、お客様のご希望に合わせて3つのご案内コースをご用意しております。

◆ ご案内コース（お選びください）

• Aコース：この物件だけを1時間以内でサクッと内覧したい方
• Bコース：時間を気にせず、じっくりと内覧＆ご相談したい方
• Cコース：この物件に加え、他の物件も一緒に見てみたい方

※ご案内の際は、お客様のペースを大切にし、無理な営業は一切いたしません。

◆ 安心のサポート体制

• 創業47年周年の信頼と実績
• キャリア30年以上のベテランスタッフが物件のご提案から引き渡しまで丁寧に対応します
• 住宅購入経験者かつAFP（ファイナンシャル・プランナー）有資格者による住宅ローン、
• 教育費、保険などのライフプラン相談も可能
• 建築やリフォームのご相談も承ります
• 子育て経験のある女性スタッフ在籍、お子様連れでも安心してご相談いただけます

実体験に基づく、現場ならではのアドバイスも多数ご用意しています。
住まいのことなら何でも、お気軽にご相談ください。

相続で空家をお持ちの方へ

【相続で空き家をお持ちの方へ】

相続後、使われずに放置されている空き家でお困りではありませんか？ 

■固定資産税の負担が重い

■売却や活用方法がわからない

■ご近所への迷惑が気になる

■解体すべきか悩んでいる 

相続によって発生した空き家は放置していると、資産価値の低下や近隣トラブルにつながる恐れもあります。

早めのご相談で、最適な活用・管理・売却の道が開けます。

私たちは、空き家問題に精通した専門家として、相談を受け付けております。
法律・税金・不動産の観点から、あなたの状況に合わせたご提案をいたします

自宅を売った時の3,000万円特別控除

「居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除」は、マイホーム（居住用不動産）を売却したときに得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる制度です。以下に詳しく解説します 

■ 3,000万円特別控除とは？

マイホーム（居住用の住宅や土地）を売却した際の譲渡益から、最大3,000万円まで控除できる制度です。

■ 適用されるケース

• 本人やその家族が実際に住んでいた住宅を売却した場合
• 住まなくなってから3年目の年末までに売却した場合

■適用要件（主な条件）

1. 売却した不動産が本人の居住用財産であること
   • 実際に住んでいたマイホームが対象です（別荘などは対象外）
2. 過去に同じ特例を使っていないこと
   • 同じ特例を使ってから2年を経過していない場合は再利用不可
3. 家屋を取り壊した後でもOK
   • 売却前に建物を取り壊しても、取り壊し後から1年以内に売却すれば適用可
4. 親子や夫婦間など特別な関係にある人への売却ではないこと

■ 控除の計算方法（簡単な例）

例）
マイホームの売却価格：5,000万円
取得費（購入価格）：2,000万円
譲渡費用（仲介手数料など）：200万円

【譲渡所得】
＝ 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）
＝ 5,000万 -（2,000万 + 200万）＝ 2,800万円

【特別控除適用後】
2,800万円 - 3,000万円 → 所得ゼロ（課税されません） 

■ 他の特例との併用について

• 「軽減税率の特例」とは併用できません
• 「買換え特例」などとは併用不可
• どの特例を使うか、慎重な選択が必要です（税理士に相談をおすすめ）

■ 手続きの方法

• 確定申告が必要です！
• 売却した翌年の2月16日～3月15日に申告
• 「譲渡所得の内訳書」などを添付

■ 注意点

• 空き家になってから長期間放置していた場合は適用できないことがあります
• 一時的な引越しで住んでいなかった期間も考慮されます

不明点があれば、税務署や税理士に相談するのが安心ですよ?

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。国税局HPより

国税庁HP　No.3302 マイホームを売ったときの特例をご参照ください 

空き家の発生を抑制するための特例措置

空き家の問題は全国的に深刻化しており、国もその対策として税制上の特例措置を講じています。ここでは、特に代表的な「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」について詳しくご説明します。

■ 空き家の発生を抑制するための特例措置とは？

■ 正式名称：

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」

■制度の目的：

高齢者が亡くなった後に放置されがちな相続空き家の早期売却・流通を促すことで、空き家の増加を抑制することを目的としています。

■特例の内容

• 相続した空き家またはその敷地を売却した場合、
• 譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
• 売却益に対する所得税・住民税が軽減またはゼロになる可能性があります。

■ 適用要件（令和5年度税制改正反映）

対象不動産　　　　　　昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅（区分所有は除く）

被相続人の居住状況　　相続直前まで一人暮らしで、その家が「居住用」であったこと

建物の状態　　　　　　譲渡時に耐震改修済み、または取壊し後の更地であること

譲渡期限　　　　　　　相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること

譲渡価額　　　　　　　譲渡価額が1億円以下であること

■ 特例の活用例

たとえば、相続した実家を更地にして2,500万円で売却し、取得費や譲渡費用が500万円だった場合：

譲渡所得＝2,500万円－（取得費＋譲渡費用500万円）⇒所得税・住民税ゼロに！

✨ 令和5年度からの主な改正点

• 耐震リフォーム済の建物でも特例適用が可能に
• 共有相続人が複数いる場合でも特例の適用可 ※一定の条件下で按分適用されます

■ 注意点

• 確定申告が必要です（特例適用には申告が必須）
• 必要書類が多いため、税理士・不動産会社・行政窓口との連携が重要です
• 耐震基準適合証明や取壊し証明書などが必要になることもあります

■ まとめ

「空き家の特例3,000万円控除」は、空き家の発生を抑制するために非常に有効な制度ですが、要件が細かく、早めの準備が大切です。

相続や売却を検討中であれば、
✅ 相続開始日
✅ 建物の築年数
✅ 売却の時期と価格
を確認して、特例が使えるかどうかを判断しましょう

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

市街化調整区域「既存宅地」

■ 市街化調整区域の既存宅地とは？

「市街化調整区域」とは、都市計画法によって定められた地域で、市街化を抑制し、計画的に緑地、森林、海岸などを保全すると共に農林水産における業務に支障を及ぼさないよう多様な建設を抑制するエリアのことです。

原則として、新たな建物の建築は厳しく制限されています。

しかし、建物の建築が許されるケースがあり、その代表が「既存宅地」です。

■ 既存宅地の定義とポイント

以下のような条件を満たす土地が「既存宅地」と認められる可能性があります。

1. 昭和45年以前（都市計画法の施行以前）から宅地として使用されていた土地
2. 過去に住宅が建っていたが、現在は空き地になっている土地
3. 周囲に住宅が立ち並んでおり、地域的に一体性があると認められる場所

空家法の耐震改修工事

空家法耐震改修工事

■ 最新制度（令和6年1月1日以降の譲渡）

譲渡後、買主が耐震改修または解体をしてもOK
– 売買契約に基づき、譲渡日から翌年2月15日までに買主が工事・証明書取得をすれば特例の適用が可能です。

■要点まとめ

1. 令和6年1月1日～令和9年12月31日までの譲渡が対象

2. 買主が譲渡後から翌年2月15日までに

   • 耐震リフォーム（→証明書取得）

   • または家屋解体

3. この証明書等を基に、売主が確定申告で控除を受けられます。

■実務上の注意点

• 契約で特約の記載が必須

  　買主が工事を行い、証明書を売主へ渡す旨を明記する必要があります。

空家の特別控除相続人3人以上

2024年（令和6年）1月1日以降に対象となる「相続した空き家」を売却した場合で、相続人が3人以上いると、これまでの「3,000万円の特別控除」が一人あたり2,000万円に引き下げられます。

これは2023年度の税制改正による変更で、控除額の減額とともに一定の要件が緩和されています 。

◆ ポイントまとめ

◆変更前（～2023年12月31日の譲渡）　一人あたりの控除額：3,000万円　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　譲渡前整備が必須（耐震改修や解体）

◆変更後（2024年1月1日以降の譲渡）　相続人が2人以下　一人あたりの控除額：3,000万円

　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 相続人が3人以上　一人あたり：2,000万円

　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 譲渡から翌年2月15日までに買主が工事すればOKに

◆該当するかを確認する方法

• 譲渡日が2024年1月1日以降であること
• 相続人が3人以上いるかどうか
• 相続後3年以内か、かつ譲渡期限が令和9年（2027年）12月31日までに完了
• 空き家が対象要件（築年数・用途・耐震等）を満たしていること

これらの条件を満たす場合、控除額は通常の3000万円ではなく、2,000万円になりますのでご注意ください。