空き家の発生を抑制するための特例措置
空き家の問題は全国的に深刻化しており、国もその対策として税制上の特例措置を講じています。ここでは、特に代表的な「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」について詳しくご説明します。
■ 空き家の発生を抑制するための特例措置とは？
■ 正式名称：
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」
■制度の目的：
高齢者が亡くなった後に放置されがちな相続空き家の早期売却・流通を促すことで、空き家の増加を抑制することを目的としています。
■特例の内容
- 相続した空き家またはその敷地を売却した場合、
- 譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
- 売却益に対する所得税・住民税が軽減またはゼロになる可能性があります。
■ 適用要件（令和5年度税制改正反映）
対象不動産 昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅（区分所有は除く）
被相続人の居住状況 相続直前まで一人暮らしで、その家が「居住用」であったこと
建物の状態 譲渡時に耐震改修済み、または取壊し後の更地であること
譲渡期限 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること
譲渡価額 譲渡価額が1億円以下であること
■ 特例の活用例
たとえば、相続した実家を更地にして2,500万円で売却し、取得費や譲渡費用が500万円だった場合：
譲渡所得＝2,500万円－（取得費＋譲渡費用500万円）⇒所得税・住民税ゼロに！
✨ 令和5年度からの主な改正点
- 耐震リフォーム済の建物でも特例適用が可能に
- 共有相続人が複数いる場合でも特例の適用可 ※一定の条件下で按分適用されます
■ 注意点
- 確定申告が必要です（特例適用には申告が必須）
- 必要書類が多いため、税理士・不動産会社・行政窓口との連携が重要です
- 耐震基準適合証明や取壊し証明書などが必要になることもあります
■ まとめ
「空き家の特例3,000万円控除」は、空き家の発生を抑制するために非常に有効な制度ですが、要件が細かく、早めの準備が大切です。
相続や売却を検討中であれば、
✅ 相続開始日
✅ 建物の築年数
✅ 売却の時期と価格
を確認して、特例が使えるかどうかを判断しましょう
参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
市街化調整区域「既存宅地」
■ 市街化調整区域の既存宅地とは？
「市街化調整区域」とは、都市計画法によって定められた地域で、市街化を抑制し、計画的に緑地、森林、海岸などを保全すると共に農林水産における業務に支障を及ぼさないよう多様な建設を抑制するエリアのことです。
原則として、新たな建物の建築は厳しく制限されています。
しかし、建物の建築が許されるケースがあり、その代表が「既存宅地」です。
■ 既存宅地の定義とポイント
以下のような条件を満たす土地が「既存宅地」と認められる可能性があります。
- 昭和45年以前（都市計画法の施行以前）から宅地として使用されていた土地
- 過去に住宅が建っていたが、現在は空き地になっている土地
- 周囲に住宅が立ち並んでおり、地域的に一体性があると認められる場所
空家法の耐震改修工事
空家法耐震改修工事
■ 最新制度（令和6年1月1日以降の譲渡）
譲渡後、買主が耐震改修または解体をしてもOK
– 売買契約に基づき、譲渡日から翌年2月15日までに買主が工事・証明書取得をすれば特例の適用が可能です。
■要点まとめ
-
令和6年1月1日～令和9年12月31日までの譲渡が対象
-
買主が譲渡後から翌年2月15日までに
-
耐震リフォーム（→証明書取得）
-
または家屋解体
-
-
この証明書等を基に、売主が確定申告で控除を受けられます。
■実務上の注意点
-
契約で特約の記載が必須
買主が工事を行い、証明書を売主へ渡す旨を明記する必要があります。
空家の特別控除相続人3人以上
2024年（令和6年）1月1日以降に対象となる「相続した空き家」を売却した場合で、相続人が3人以上いると、これまでの「3,000万円の特別控除」が一人あたり2,000万円に引き下げられます。
これは2023年度の税制改正による変更で、控除額の減額とともに一定の要件が緩和されています 。
◆ ポイントまとめ
◆変更前（～2023年12月31日の譲渡） 一人あたりの控除額：3,000万円
譲渡前整備が必須（耐震改修や解体）
◆変更後（2024年1月1日以降の譲渡） 相続人が2人以下 一人あたりの控除額：3,000万円
相続人が3人以上 一人あたり：2,000万円
譲渡から翌年2月15日までに買主が工事すればOKに
◆該当するかを確認する方法
- 譲渡日が2024年1月1日以降であること
- 相続人が3人以上いるかどうか
- 相続後3年以内か、かつ譲渡期限が令和9年（2027年）12月31日までに完了
- 空き家が対象要件（築年数・用途・耐震等）を満たしていること
これらの条件を満たす場合、控除額は通常の3000万円ではなく、2,000万円になりますのでご注意ください。
住宅ローンと節約意識
実体験から、住宅ローンを組むことで、「お金の使い方」への意識がぐっと高まり「節約につながった」と感じたことです。
◆住宅ローンと節約意識の関係
① 住宅ローンが「固定費」の基準になる
- ローンを組むと、毎月の支払いが明確になります。
- それを基準に、「これ以上の支出は避けよう」という意識が働くため、自然と節約体質に。
- 無駄な支出（外食、衝動買いなど）を見直すきっかけになります。
② お金の使い方が「目的思考」に変わる
- 今まで「何となく使っていた」お金が、「本当に必要か？」と考えるようになります。
- 例えば、「保険料が高すぎないか？」「生活費の中で減らせるところはどこか？」と見直す動きが出てきます。
◆節約できる具体例
日用品 詰め替え品の利用／まとめ買いの見直し
食 費 外食の頻度を減らす／買い物リストを作成
衣 類 「今必要か？」を考えて購入／セール時期にまとめ買い
光熱費 電気プランの見直し／節電グッズの活用
保 険 加入内容を整理／ライフステージに合った見直し
◆将来の安心へつながる
- 生活費の見直しは、教育資金や老後資金の準備にも直結します。
- 住宅ローンは「負担」と思われがちですが、実は家計を見直す良いチャンスです。
ご相談いただければさらに具体的なアドバイスが可能です。
他にも家計や節約について気になることがあれば、どうぞお聞かせください
自筆証書遺言書保管制度
■自筆証書遺言書保管制度とは
法務局では、自筆証書遺言書を安全に保管する制度を提供しています。この制度を利用することで、遺言書の紛失や改ざんのリスクを減らし、相続時のトラブルを防ぐことができます。
■保管申請の手続き
1. 遺言書の作成
遺言書は、全文、日付、氏名を自筆し、押印する必要があります。パソコンで作成したものや録音は対象外です。
2. 保管申請書の作成
所定の保管申請書に必要事項を記入します。申請書の様式は法務省のウェブサイトからダウンロードできます。
3. 必要書類の準備
- 本人確認書類（顔写真付きの身分証明書）
- 遺言書原本
- 保管申請書
4. 法務局への申請
遺言者本人が、遺言書保管所（法務局）に出向いて申請します。代理人による申請はできません。
■申請時の注意点
- 遺言書は、消すことのできない筆記具で記入してください。
- 遺言書の内容に不備があると、保管を拒否される場合があります。
- 遺言書は、原本に加え、画像データとしても長期間適正に管理されます。（原本：遺言者死亡後50年間、画像データ：同150年間）
住宅ローン
住宅ローン
■ 1. 資金計画の確認
- 自己資金（頭金）：一般的には物件価格の10〜20%程度が望ましいですが、最近は「フルローン」や「諸費用ローン」も可能なケースがあります。
- 年収と返済比率の確認：
- 銀行は「返済負担率（年間返済額 ÷ 年収）」で審査します。
- 目安：年収の30〜40%以内に収まるケースが多いです。
- ■ 2. 金融機関の比較と事前審査
- 主な金融機関：
- メガバンク（三菱UFJ、三井住友、みずほ、りそな）
- ネット銀行（住信SBIネット銀行、auじぶん銀行、pay pay銀行など）
- 地方銀行・信用金庫
- 比較項目：
- 金利（変動／固定）
- 保証料・団信（がん特約付きなど）
- 繰上返済手数料
- 事前審査に必要な書類
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 源泉徴収票または確定申告書（直近1～2年分）
- 物件資料（売買契約前でも可能）
■ 3. 購入物件の決定と売買契約
- 売買契約を締結する前に「住宅ローン特約（融資否決時の白紙解除）」を入れておくことが重要です。
■ 4. 本審査
- 事前審査を通過した後、正式にローンの本審査へ進みます。
- この際には「売買契約書」「登記簿謄本」「重要事項説明書」など、物件に関する資料も提出します。
■ 5. 融資承認 → 金銭消費貸借契約（ローン契約） → 決済・引渡し
- 審査に通れば、金消契約（借入契約）を交わし、物件の引き渡しと同時に融資実行されます。
■ 6.どんな人が借りられるのか（一般的な条件）
1.借入時20歳以上〜完済時80歳未満（多くは70歳未満）
2.年収400万円が一つの目安（銀行により異なる）
3.勤続年数：3年以上(1年でも借入可、転職したてでも条件付きで可）
4.信用情報：過去に延滞・債務整理（携帯電話、クレジットカードなど）があると難しい
不動産・保険の相談
- ◆不動産及び保険の相談
- （初回45分無料／2回目以降60分：4,950円）
不動産に関する暮らしと安心にお答えします
① 住宅ローンと家計管理
「ローンを組むと節約できる？」―賢い家計見直し術とは？
② 家賃保証制度の基礎知識
「連帯保証人なしでも借りられる時代へ」―保証会社の役割とは？
③ お子様のいないご夫婦の相続対策
「配偶者だけが相続するとは限らない！」―知っておきたい遺言と法定相続
④ 不動産購入時のプロのサポート
「不動産選びはプロと一緒に」―FP資格者が教える住まいとライフプラン
⑤ 建築・リフォームのご相談窓口
「住まいは買って終わりじゃない」―快適に暮らすための工事とメンテナンス
相続登記申請義務化
2024年4月1日から施行された「相続登記の申請義務化」について、ご説明します。
■相続登記の申請義務化とは？
これまで、不動産の相続が発生しても「相続登記（名義変更）」をしなくても罰則がなかったため、長年放置されるケースが多く問題となっていました。
そこで、2024年4月1日から、相続による不動産の登記（名義変更）が義務化され、一定期間内に申請しないと**過料（罰金）**が科されることになりました。
■何が義務化されたの？
不動産を相続した人（相続人）は、取得を知った日から原則3年以内に、相続登記を申請しなければならない。
■いつから？
◆ 2024年（令和6年）4月1日 から適用されています。
■罰則は？
正当な理由なく申請しなかった場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。
■対象になる人は？
- 相続で土地や建物を取得した人（法定相続・遺言・遺産分割問わず）
- 複数の相続人がいる場合は、各相続人ごとに申請義務があります
■過去の相続にも適用されるの？
はい、過去の相続も対象になります。
たとえば、昔の相続で名義変更がされていなかった場合でも、義務化の施行日（2024年4月1日）から3年以内に申請しないと、過料の対象になる可能性があります。
■簡略的な手続きもあります
登記申請が難しい方のために、簡易的な「相続人申告登記」制度もあります。
これは、「自分が相続人である」と法務局に申告するだけで、申請義務を果たしたことになります（ただし名義変更ではないので注意）。
■まとめ：
義務化開始日 2024年4月1日
申請期限 相続を知ってから３年以内
罰 則 10万円以下の過料
対 象 相続で不動産を取得した全ての人
対象範囲 施行前の相続にも適用あり
◆相続登記は、司法書士に依頼することが多く、手続きが煩雑な場合は、当社にご相談下さい
2025年リフォーム工事補助金申請について
リフォーム工事に関する補助金制度について、国や神奈川県、横浜市が提供する主な制度を以下にまとめました。詳細は各制度の公式サイトをご確認ください。
■ 国の主な補助金制度（2025年度）
1. 子育てグリーン住宅支援事業
- 対象工事：開口部の断熱改修、躯体の断熱改修、エコ住宅設備の設置、子育て対応改修、防災性向上改修、バリアフリー改修、空気清浄機能・換気機能付きエアコンの設置、リフォーム瑕疵保険等への加入
- 補助額：工事内容に応じて5万円～最大60万円/戸
- 申請期間：2024年11月22日以降に着手した工事が対象。予算上限に達するまで（遅くとも2025年12月31日まで）
- 備考：登録事業者が申請手続きを代行
2. 先進的窓リノベ2025事業
3. 給湯省エネ2025事業
- 対象工事：高効率給湯器の設置（エコキュート、ハイブリッド給湯器、エネファームなど）
- 補助額：導入機器に応じて6万円～20万円
- 申請期間：2024年11月22日以降に着手した工事が対象
- ■神奈川県の補助金制度
神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金（令和7年度）
- 対象工事：既存住宅の窓、壁、天井、床の断熱改修
- 補助額：補助対象経費の1/3または20万円のいずれか低い額を上限
- 申請期間：令和7年4月25日（金）から令和7年12月26日（金）まで
- 備考：交付決定前に事業に着手した場合は補助金の交付対象外
■ 横浜市の補助金制度
1. 省エネ住宅住替え補助制度（リノベ型）
- 対象：窓など全ての開口部が断熱改修（ZEHレベル以上）されており、新耐震基準に適合している住宅への住替え
- 補助額：基礎額70万円、市外からの転入で30万円加算、再エネ設備導入で50万円加算
- 2. 固定資産税・都市計画税の減額制度
- 対象工事：窓改修工事、床・天井・壁断熱工事、太陽熱利用冷温熱装置、潜熱回収型給湯器、ヒートポンプ式給湯器、燃料電池コージェネレーションシステム、エアコンディショナー、太陽光発電設備の取替え・取付
- 減額内容：120㎡以下の場合、1/3減額（長期優良住宅の場合2/3減額）
■補助金制度の検索方法
地方公共団体が実施する住宅リフォーム支援制度を検索できるサイトがあります。お住まいの市区町村の補助金制度を確認する際にご活用ください
- 住宅リフォーム支援制度検索サイト
リフォーム工事の補助金制度は多岐にわたり、条件や申請方法も異なります。詳細な情報や申請手続きについては、各制度の公式サイトやお住まいの自治体の窓口にお問い合わせください
