土地や建物の譲渡所得

 不動産などの資産を売却する際にとても重要です。「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」は、資産を保有していた期間（所有期間）によって分かれるもので、それによって税率も大きく変わります。

■ 長期譲渡所得 vs 短期譲渡所得

◆短期譲渡所得

5年以下　短期間の所有での売却。投機的とみなされ、税率が高い。

約39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税）

◆長期譲渡所得

5年超　　長く保有した資産の売却。優遇税率が適用される。

約20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税）

■ 所有期間のカウント方法

• 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていれば「長期」、5年以下なら「短期」となります。
• カウントは「取得日から譲渡した年の1月1日まで」です。

■ 譲渡所得の計算式

譲渡所得=譲渡価額−（取得費+譲渡費用）−特別控除（※条件付き）

その後、長期 or 短期に応じた税率が適用されます。

■ 特別控除の例（長期譲渡所得で適用されやすい）

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 10年超保有の軽減税率の特例
• 買換え特例（一定条件で課税繰り延べ）

■ 補足

• 不動産の「登記日」ではなく実際の引渡日（契約成立日）が取得日とされます。
• 相続や贈与で取得した場合は、元の所有者の取得日・取得価格を引き継ぐルールがあります（取得費引継ぎ制度）。

国税庁HP「土地や建物を売ったとき」をご参照ください 

プロの方向け｜売買実務相談

プロの方向け｜売買実務相談

実体験に基づく不動産売買の専門アドバイス

宅地建物取引業者として、主に売主の立場で1,200棟以上の不動産取引に関与してきました。
不動産業界歴36年。机上論ではなく、現場で積み上げてきた「実体験」に基づく情報をご提供します。

現在、インターネット上には新旧さまざまな情報が混在しており、AIによる要約情報も増えています。
しかし、実際の取引現場では、現地・行政・買主対応など、経験でしか判断できない場面が数多く存在します。

本相談では、そうした現場で起きた実例をもとに、広告・売買実務に関する具体的なアドバイスを行います。

提供する知識・アドバイスの一例

• 高低差のある土地に関する実務対応
  　（防護壁、切土2m超・盛土1m超、敷地延長時の注意点 等）
• 実績・経験の浅い方への実務アドバイス
• 賃貸業中心の方が売買契約を行う際の注意点
• 広告表現・重要事項説明での実務上の判断ポイント

※一般論ではなく、実際に対応した事例ベースでお話しします。

ご相談について

• 相談料：1時間11,000円（税込）
• 完全予約制
• ご相談依頼は メールのみ で承ります

Email：このメールアドレスはスパムボットから保護されています。閲覧するにはJavaScriptを有効にする必要があります。
※通常業務を優先しておりますため、お電話でのご連絡はご遠慮ください。
　内容確認後、こちらから折り返しご連絡いたします。

※上部の右端タブ「お問い合わせ」をクリックして下さい。

個別相談の有料化について

■個別相談の有料化について

このたび、不動産の個別相談につきましては、より安心してご利用いただける環境を整えるため、有料でのご案内とさせていただくことになりました。

有料とさせていただく理由は、
お一人おひとりのご状況やお気持ちにしっかり向き合い、丁寧にお話を伺いながら、無理な勧誘や営業を行わない中立的な立場でのアドバイスを大切にしたいと考えているためです。

費用をいただくことで、
・売買や契約を前提としないご相談が可能になります
・お客様のご希望やご不安を最優先にしたご提案ができます
・じっくりと時間をかけてお話を伺うことができます

「まずは話を聞いてみたい」「まだ具体的に決まっていない」という段階でも、どうぞ安心してご相談ください。
お客様のペースを尊重し、無理に結論を急がせることは一切ございません。

皆さまが安心して一歩を踏み出せるよう、誠実にサポートさせていただきます。

相続で空家をお持ちの方へ

【相続で空き家をお持ちの方へ】

相続後、使われずに放置されている空き家でお困りではありませんか？ 

■固定資産税の負担が重い

■売却や活用方法がわからない

■ご近所への迷惑が気になる

■解体すべきか悩んでいる 

相続によって発生した空き家は放置していると、資産価値の低下や近隣トラブルにつながる恐れもあります。

早めのご相談で、最適な活用・管理・売却の道が開けます。

私たちは、空き家問題に精通した専門家として、相談を受け付けております。
法律・税金・不動産の観点から、あなたの状況に合わせたご提案をいたします

有料個別相談のご案内

有料個別相談のご案内

当事務所では、一般のお客様を対象に
空き家・相続不動産・売却や活用に関する有料個別相談を行っております。

相模原市空家等相談員、神奈川県宅地建物取引業相談員として、
行政相談・民間取引の両方に携わってきた経験をもとに、
一人ひとりの状況に合わせた現実的で具体的なアドバイスを行います。

「売るべきか残すべきか判断できない」
「相続したが、何から手を付ければよいかわからない」
「業者の話が正しいのか、第三者の意見がほしい」

このようなお悩みを、30分という限られた時間の中で
状況整理 → 選択肢の提示 → 今後の進め方まで分かりやすくご説明します。

有料相談の特徴

• 売却・媒介契約を前提としない、中立的な立場での相談
• 空き家の管理・活用・売却を含めた総合的な視点
• 図面・資料・登記内容を見ながらの具体的な助言
• 「今すぐやること」「急がなくてよいこと」を整理

無料相談では踏み込めない内容まで対応いたします。

料金・相談方法

相談料：30分 5,500円（税込）
完全予約制となります。

※30分単位での延長も可能です（事前にご相談ください）
※対面・オンラインいずれも対応可能です

ご利用にあたって

• 法律・税務に関する最終判断は、弁護士・税理士等の専門家への相談をおすすめする場合があります
• 無理な営業の勧誘は行いません
• 相談内容の秘密は厳守いたします

こんな方におすすめです

• 空き家・相続不動産について、まず整理したい方
• 不動産会社の提案に不安があり、セカンドオピニオンがほしい方
• 具体的な方向性だけでも決めておきたい方
• ※上部の右端タブ「お問い合わせ」をクリックして下さい。

年末調整、確定申告

 年末調整とは？

「年末調整」は、会社員や公務員など給与所得者のために、会社が税金の過不足を調整する手続きです。

□特徴

• 対象：主に給与所得者（会社員など）
• 実施時期：12月（給与支払者が行う）
• 手続き：社員が「扶養控除申告書」などを提出し、会社が税金を計算
• 結果：源泉徴収で多く納めていれば還付、少なければ徴収

□控除対象例

• 配偶者控除、扶養控除
• 生命保険料控除
• 地震保険料控除
• 小規模企業共済等掛金控除　など

確定申告とは？

「確定申告」は、1年間の所得を自分で計算して、税務署に申告する制度です。

□特徴

• 対象：以下のような人
  • 自営業、フリーランス
  • 年収2,000万円超の給与所得者
  • 給与以外に副収入がある人（副業など）
  • 医療費控除、寄付金控除、住宅ローン控除初年度　など
• 実施時期：毎年2月16日〜3月15日
• 方法：e-Tax（電子申告）や紙での提出が可能

□控除や申告の目的

• 税金の還付（払いすぎた税金が戻る）
• 追加納税（足りなかった分を納める）

 年末調整と確定申告の関係

• 会社員で年末調整だけで完結する人は、確定申告の必要なし
• 年末調整を受けた人でも、医療費控除やふるさと納税をした場合は、確定申告で還付が受けられることも

空き家の3,000万円特別控除

「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」

（被相続人の居住用財産の特例）

相続した空き家を一定の条件で売却すると、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

□制度の目的

• 相続後に放置される空き家の増加防止
• 老朽化による倒壊リスクの回避
• 早期流通の促進

根拠法：空家等対策の推進に関する特別措置法

所管：国税庁　国土交通省

主な適用要件（売主側）

① 相続した住宅であること

• 被相続人が一人で居住していた
• 昭和56年5月31日以前建築（旧耐震）

② 相続後の状態

• 事業・賃貸に使用していない
• 空き家である

③ 売却条件

• 売却価格1億円以下
• 相続開始から3年以内の年末までに売却
• 確定申告が必要

耐震要件（改正後のポイント）

現在は 3つの方法 のいずれかでOKです。

□ ① 売主が耐震改修して売却

→ 現行耐震基準を満たす状態で引渡し

□② 売主が解体して更地で売却

→ 建物を除却

□ ③  購入者が取得後に耐震改修

→ 売却時は旧耐震のままでも可
→ 購入者が取得後に耐震改修し、基準適合証明を取得

この③が制度改正で追加された重要ポイントです。

 購入者側のポイント

購入者が耐震改修を行う場合：

• 売買契約で「買主が耐震改修を実施する」ことを明確化
• 改修完了後に耐震基準適合証明書を取得
• 売主の確定申告に必要な書類を用意

改修費用は購入者負担
売主はその証明をもって3,000万円控除適用

実務上の注意

• 証明書取得期限に注意
• 他のマイホーム3,000万円特例との併用不可
• 共有相続は相続人ごとに適用可（条件あり）

物件のご案内について

◆株式会社アイワ住宅のご案内方法について
当社では、お客様のご希望に合わせて3つのご案内コースをご用意しております。

◆ ご案内コース（お選びください）

• Aコース：この物件だけを1時間以内でサクッと内覧したい方
• Bコース：時間を気にせず、じっくりと内覧＆ご相談したい方
• Cコース：この物件に加え、他の物件も一緒に見てみたい方

※ご案内の際は、お客様のペースを大切にし、無理な営業は一切いたしません。

■不動産に関する暮らしと安心にお答えします

不動産にまつわるさまざまな疑問や不安に、専門家の視点からわかりやすく解説します。

1. 住宅ローンと家計管理

「ローンを組むと節約できる？」―賢い家計見直し術とは？
住宅ローンは負担？それとも家計改善のチャンス？資金計画の見直し方をお伝えします。

2. 家賃保証制度の基礎知識

「連帯保証人なしでも借りられる時代へ」―保証会社の役割とは？
現代の賃貸事情に欠かせない保証会社。その仕組みとメリットを解説します。

3. 外国人の方の賃貸契約

「外国籍でも安心」―日本の物件を借りるためのポイント
外国人の方がスムーズに物件を借りるために必要な書類や手続きのコツをご紹介。

4.（※番号抜けのため追記をおすすめ）シニア世代の住み替えや住まいの工夫

「人生100年時代」―安心して暮らせる住まいづくりとは？
将来を見据えた住み替えやリフォームのポイントを解説します。

5. お子様のいないご夫婦の相続対策

「配偶者だけが相続するとは限らない！」―知っておきたい遺言と法定相続
大切な資産を守るために、早めに知っておきたい相続の基礎知識。

6. 不動産購入時のプロのサポート

「不動産選びはプロと一緒に」―FP資格者が教える住まいとライフプラン
人生設計に合った住まい選びには、専門家のサポートが欠かせません。

7. 建築・リフォームのご相談窓口

「住まいは買って終わりじゃない」―快適に暮らすための工事とメンテナンス
暮らしをより良くするための工事・リフォーム相談を承ります。

不動産取得税

■ 不動産取得税とは？

不動産（土地や建物）を有償または無償で取得したときに課される税金です。都道府県が課税主体で、一度きりの税金です。

■ どんなときにかかるの？

不動産を購入した　　　　✅ かかる

新築・建売住宅を購入　　✅ かかる

建物を新築した　　　　　✅ かかる

相続で取得した　　　　　❌ かからない

贈与で取得した　　　　　✅ かかる（ただし別途、贈与税も）

■ 税額の計算方法

不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率

■ 標準税率：

• 土地・建物ともに 4%
  ※ただし、軽減措置により以下のように軽減されるケースが多いです。

■ 主な軽減措置（住宅用の場合）

◎ 新築住宅の場合：

• 税率：3% に軽減
• 建物の評価額から1,200万円の控除（一定条件あり）

◎ 土地の軽減：

• 課税標準額から控除あり（計算が少し複雑）
• 例：一定の面積以下の宅地であれば1/2に減額

◎ 中古住宅の軽減（条件あり）：

• 耐震基準を満たす住宅（昭和57年以降の建築など）であれば控除対象に
• 建築年数や用途によって異なるので、都道府県税事務所に確認が安心

■ 支払いのタイミングと方法

• 不動産を取得してから数か月後に納税通知書が届く
• 通常は都道府県税事務所から送られてきます
• コンビニや銀行、スマホ決済などで支払い可能

■ 注意点

• 固定資産税評価額は、市場価格とは異なるため注意
• 軽減措置を受けるには申告が必要な場合もあるので、通知書を受け取ったら内容をよく確認
• 贈与による取得は、贈与税も別途かかる場合あり

■ 相談先

• お住まいの都道府県税事務所

不動産無料相談所

​神奈川県宅地建物取引業協会 相模南支部では、不動産に関する無料相談を実施しています 

■相模南支部 不動産無料相談所

• 開催日時：​毎月第2火曜日（5月・8月および祝日を除く）13:30～15:30
• 相談時間：​1人30分（15:30に面談終了）
• 場所：​〒252-0303 神奈川県相模原市南区相模大野3-17-18 サンハイツ相模大野第2 401
• アクセス：​小田急小田原線 相模大野駅北口より徒歩3分
• 予約方法：​完全予約制。電話、FAX、またはEメールで予約が必要です。
  • 電話：​042-743-3276
  • FAX：​042-749-1965
  • Eメール：​このメールアドレスはスパムボットから保護されています。閲覧するにはJavaScriptを有効にする必要があります。
  • 受付時間：​月～金 9:00～12:00、13:00～17:00（土日祝日・夏季・年末年始休暇を除く）
  • ※相談日前日の17時が予約締切です​
  • ■相模原市役所での不動産無料相談

相模原市では、各区役所で不動産無料相談を実施しています。 

中央区役所

• 開催日：​第2金曜日・第4月曜日（祝日を除く）
• 時間：​13:30～16:00（1人30分以内）
• 場所：​中央区役所市民相談室
• 予約方法：​当日の午前8時30分から電話で予約（先着順）
• 申込先：​政策課 市民相談室 042-769-8230​

南区役所

• 開催日：​第1月曜日（祝日を除く）
• 時間：​13:30～16:00（1人30分以内）
• 場所：​南区役所市民相談室
• 予約方法：​当日の午前8時30分から電話で予約（先着順）
• 申込先：​政策課 市民相談室 042-749-2171​

緑区役所

• 開催日：​第3月曜日（祝日を除く）
• 時間：​13:30～16:00（1人30分以内）
• 場所：​緑区役所市民相談室
• 予約方法：​当日の午前8時30分から電話で予約（先着順）
• 申込先：​政策課 市民相談室 042-775-1773​

不動産の売買、賃貸、相続、契約トラブルなど、さまざまな相談に対応しています。​専門の相談員が対応しますので、お気軽にご利用ください