譲渡所得に関わる購入時建物減価償却
2025/3/20作成
譲渡所得（たとえば不動産を売却したときの利益）を計算する際、建物の取得費は「減価償却後の価額」を用いる必要があります。つまり、売却するまでに行った減価償却費は、取得費から差し引くということです。
■ 譲渡所得の計算式（基本）
譲渡所得=譲渡価額（売却額）−（取得費+譲渡費用）譲渡所得
◆「取得費」には要注意！
建物の場合、取得費＝建物の取得価格 − 減価償却費の合計 です。
■ 建物の減価償却費（譲渡所得用）の計算方法
✅ 基本の計算式
減価償却費＝取得価額×償却率×経過年数（1年未満切上げ）
※ここでいう「償却率」は、所得税法上の定額法の償却率を使用します（税法で定められた耐用年数に基づく）
■ 計算例
＜例＞木造住宅（住宅用）
取得価額 1,000万円、所有期間 8年、償却率 0.031（＝耐用年数22年）
減価償却費＝1,000万円×0.031×8年＝248万円減価償却費
取得費＝1,000万円−248万円＝752万円（←これを譲渡所得の計算に使う）
■よくある注意点
| ポイント | 説明 |
|---|---|
| 減価償却は「していなくても計算される」 | 実際に経費計上していなくても、自動的に減価償却されたものとみなされます（みなし償却） |
| 土地部分は減価償却しない | 取得費を土地と建物に按分する必要があります |
| 相続・贈与で取得した場合 | 前所有者の取得価額・取得時期を引き継ぐケースが多いです |
■ 土地と建物の按分方法（参考）
不動産の売買契約書に土地・建物の内訳が書かれていれば、それに従って按分します。なければ、固定資産税評価額などを元に按分します。
より正確な試算が必要であれば、以下の情報があると計算がしやすいです：
- 建物の取得年月・価格
- 建物の構造（木造・RCなど）
- 売却時期
- 土地と建物の割合（または固定資産税評価額）
